Registro de imóveis. Carta de arrematação. Cobrança de débitos condominiais.
Conselho Superior da Magistratura de São Paulo - CSM-SP.
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Carta de arrematação expedida em execução promovida em ação de cobrança de débitos condominiais - Ação de cobrança movida contra compromissário comprador do imóvel - Contrato de compromisso de compra e venda não registrado - Inexistência de decisão judicial, na fase de conhecimento ou de execução, imputando a responsabilidade do débito aos proprietários do imóvel - Princípio da continuidade - Registro inviável.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Exigências formuladas para o seu registro, visando o posterior ingresso da carta de arrematação - Necessidade de apresentação de via original do contrato, com atendimento dos demais requisitos incidentes - Arrematação, ademais, que teve por objeto a propriedade do imóvel que, por sua vez, não será adquirida pelo executado por meio do registro do contrato de compromisso de compra e venda - Recurso não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.230-6/9, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante GERARDO ALFARO e apelado o 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 16 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Trata-se de apelação interposta por Gerardo Alfaro, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada em razão da recusa do Sr. 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em promover o registro de carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula nº 124.539, extraída em execução de sentença prolatada em ação de cobrança de despesas condominiais que foi movida por Condomínio Edifício Brooklin Plaza contra Marcos Annibal Moreira Queiroz, em razão da ausência de continuidade porque os executados não figuram na matrícula como proprietários ou como compromissários compradores do imóvel.
O apelante alega, em suma, que Marcos Annibal Moreira Queiroz é compromissário comprador do imóvel, razão pela qual figurou no pólo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais. Afirma que esse fato foi reconhecido na r. sentença prolatada na ação de cobrança de despesas condominiais, cuja efetivação foi impedida com a recusa do registro da carta de arrematação. Esclarece que a carta de arrematação foi instruída com cópia do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre o executado e os proprietários do imóvel, mas para seu registro foram exigidos esclarecimentos sobre o regime de bens adotado no casamento dos promitentes vendedores e sobre a incidência de restrições, decorrentes da legislação previdenciária, em relação aos vendedores. Assevera que o cumprimento das exigências formuladas é impossível e que, ademais, essas exigências são impertinentes porque a arrematação perfeita e acabada transfere o domínio do imóvel ao arrematante, livre de ônus. Sustenta que tanto o credor hipotecário como o executado não impugnaram a arrematação que, portanto, deve ser respeitada. Diz que a recusa manifestada implica em violação do Código de Processo Civil. Requer a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro da carta de arrematação.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Em execução de sentença prolatada em ação de cobrança de despesas condominiais movida por Condomínio Edifício Brooklin Paulista contra Marcos Annibal Moreira Queiroz perante a 2ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Comarca da Capital (Processo nº 583.02.199.194660-1, antigo Processo nº 2462/99), foi penhorado (fls. 27) e, depois, arrematado em praça pública o imóvel objeto da matrícula nº 124.539 do 15º Registro de Imóveis de São Paulo, de propriedade de Jorge Assef Netto e Ester Fernandes Assef (fls. 29, 31/34 e 54/56).
Protocolada e prenotada a carta de arrematação (fls. 12/53), entendeu o Sr. Oficial de Registro de Imóveis que a alienação recaiu sobre direitos decorrentes de contrato particular de compromisso de compra e venda, não registrado, em que o executado figura como compromissário comprador, razão pela qual formulou exigências tendentes ao registro, também, desse contrato (fls. 05, terceiro parágrafo).
Contudo, embora o edital de intimação da penhora ao executado Marcos Annibal Moreira Queiroz e sua mulher, Marilena Moreira Queiroz, se refira a "direitos" sobre o imóvel, não foi esse termo reproduzido no auto de penhora (fls. 27), no edital da praça pública (fls. 29) e no auto de praça e arrematação (fls. 33).
Ao contrário, o termo de penhora, o edital de praça e o auto de praça e arrematação, como visto, dizem respeito ao imóvel objeto da matrícula nº 124.539 e, portanto, ao direito real de propriedade.
Assim decorre, ademais, de manifestação apresentada pelo arrematante na execução de sentença, em que afirmou que: "E
mais, tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais - obrigação propter rem e que, no caso, pouco importa quem seja o proprietário do imóvel, uma vez que, é o próprio imóvel que responde pelas dívidas, o arrematante tem direito a levar a registro a carta de arrematação, ocorrendo, por meio, inclusive, do registro da propriedade no Cartório de Registro competente" (fls. 39).
As razões apresentadas no presente recurso também são expressas no sentido de que tem por finalidade permitir a transferência do domínio do imóvel ao apelante, mediante registro da carta de arrematação (fls. 77/80), afirmando o apelante, nesse sentido, que: "Desta forma, não pode o apresentante, ora suscitado cumprir as exigências feitas. Por não poder cumprir as exigências, está o suscitado impedido de ver o imóvel arrematado transferido para seu nome. O impedimento afasta-se da dinâmica das arrematações, visto que a arrematação perfeita e acabada transfere o domínio do bem ao arrematante, livre de quaisquer ônus" (fls. 78).
Mostra-se, portanto, equivocado o entendimento de que a arrematação recaiu sobre direitos de compromissário comprador do imóvel e de que a pretensão de registro abrangeria, somente, esses direitos.
Outrossim, o contrato de compromisso de compra e venda não foi apresentado, de forma específica, para registro, contendo a carta de arrematação mera cópia, não autenticada, em que reproduzidas assinaturas ilegíveis e sem sinal de que as firmas das partes foram reconhecidas na via original do instrumento.
Seria, pois, de qualquer modo, inviável, o registro do compromisso de compra e venda, cabendo anotar que para tanto era necessária a apresentação, para protocolo e prenotação, do contrato particular em sua via original, com as firmas das partes reconhecidas, acompanhado dos documentos comprobatórios do estado civil dos compromissários compradores e dos números de RG e CPF.
Haveria, ainda, para o registro do contrato particular de compromisso de compra e venda, a necessidade de assinatura por duas testemunhas, com firmas reconhecidas, e de prova do atendimento dos requisitos de ordem previdenciária (Certidão Negativa de Débitos dos promitentes vendedores ou declaração substitutiva) e fiscal, se prevista a incidência do Imposto de Transmissão inter vivos na legislação municipal incidente.
Afastada, porém, a pretensão de registro do contrato particular de compromisso de compra e venda, por falta de apresentação do título com tal finalidade, impõe-se a análise da recusa do ingresso da carta de arrematação tendo em conta os requisitos para a prática do ato registrário correspondente.
Nesse ponto, anota-se, inicialmente, que a origem judicial do título apresentado para registro não o torna imune à qualificação pelo registrador (cf. Conselho Superior da Magistratura, Apelações Cíveis nºs 30.657-0/2, 71.397-0/5 e 76.101-0/2).
E o registro da arrematação do domínio do imóvel pelo apelante encontra obstáculo na ausência de continuidade, uma vez que o executado Marcos Annibal Moreira Queiroz não detém a propriedade, mas somente direitos pessoais oriundos de contrato particular de compromisso de compra e venda não registrado.
O atendimento do requisito da continuidade, por sua vez, não é afastada pela natureza judicial da arrematação porque, como esclarece Narciso Orlandi Neto:
No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. "Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo" (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53). (Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Oliveira Mendes, 1997, págs. 55/56).
A jurisprudência desse Egrégio Conselho Superior da Magistratura, de igual modo, é no sentido da prevalência do princípio da continuidade no registro imobiliário, como decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 28.327-0/7, da Comarca de Marília, em que foi relator o Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, dotado da seguinte ementa:
Registro de Imóveis - Dúvida - Registro de Carta de Adjudicação - Inadmissibilidade - Bem titulado em nome diverso do executado - Irrelevância do procedente registro de penhora - Recusa acertada, preservando o princípio da continuidade - Recurso não provido.
Por outro lado, ao contrário do que entendeu o apelante, a negativa do registro não implica em reconhecimento da nulidade, ineficácia ou ausência de efetividade da arrematação realizada.
Para o registro da arrematação, todavia, deve ser promovido o prévio registro da aquisição do imóvel pelo executado, pois esse, como visto, atualmente é detentor de mero direito pessoal decorrente de contrato particular de compromisso de compra e venda não registrado.
Isso porque a aquisição da propriedade imóvel transmitida por ato inter vivos somente ocorre com o registro do respectivo título no Registro Imobiliário (artigo 1.227 do Código Civil), regra que se aplica à arrematação por não se tratar de forma originária de aquisição do domínio. Nesse sentido o seguinte escólio de Arnaldo Marmitt:
"No que pertine à aquisição de bem imóvel, o adquirente só se torna proprietário após o registro da escrita no álbum imobiliário. É tal formalidade que lhe confere direito real, fazendo-o titular do domínio. Sem ela o adquirente é simples promitente comprador, com meros direitos e ações sobre o imóvel. Como o imóvel não lhe pertence de direito, embora tenha pago o seu preço, não está sujeito à constrição por dívidas, mas, apenas aos direitos e ações que o devedor tiver sobre o mesmo. Reiteradamente têm advertido os Tribunais que positivada a existência de compromisso de compra e venda de imóvel, a penhora não pode exceder os direitos e ações do executado, oriundos do contrato. Se o patrimônio do executado se restringe a um contrato de compra e venda de terreno, por exemplo, unicamente é viável a penhora de direitos do devedor sobre este terreno, e não a constrição do próprio bem, que ainda está registrado em nome do promitente vendedor." (A Penhora - Doutrina e Jurisprudência, 2ª ed., Ed. Aide, 1992).
Por fim, solução diversa seria admissível caso reconhecido que o imóvel responde pelo débito, em razão da natureza propter rem da obrigação, mediante decisão fundamentada do Juízo da ação, prolatada na fase de conhecimento ou de execução, respeitada a necessidade de cientificação dos proprietários para garantia do exercício da ampla defesa, o que, no caso concreto, não ocorreu uma vez que assim não consta da carta de arrematação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Trata-se de recurso interposto por Gerardo Alfaro contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada contra ato do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que recusou o registro de carta de arrematação, em observância ao princípio da continuidade registral, uma vez que o executado não figura na matrícula do imóvel como proprietário ou compromissário comprador.
Sustenta o recorrente, em suma, que o executado figurou no pólo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais, da qual se originou o título em questão, justamente por ser compromissário comprador do imóvel, sendo que a carta de arrematação foi apresentada para registro com cópia do instrumento particular de compromisso de compra e venda. Alega que as exigências feitas pelo Sr. Oficial são impossíveis de serem cumpridas e, inclusive, incabíveis, pois a arrematação perfeita e acabada, oriunda de sentença judicial, é suficiente para transferir a propriedade do imóvel ao arrematante, livre de ônus.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
É o breve relatório.
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento, conforme ressaltou.
Com efeito, nota-se a clara divergência existente entre o legitimado passivo na ação de cobrança de despesas condominiais e os titulares do domínio do imóvel arrematado.
Se, por um lado, ocupou o pólo passivo do feito Marcos Annibal Moreira Queiroz, constam da matrícula do imóvel como proprietários deste Jorge Assef Netto e Ester Fernandes Assef, os quais celebraram compromisso de compra e venda com o executado.
Entretanto, apresentada cópia do contrato, anexada à carta de arrematação, o Oficial apresentou exigências para o registro daquele, as quais não foram cumpridas, razão pela qual a avença não ingressou no fólio real.
Destarte, considerando que a arrematação recaiu sobre o imóvel em comento, e não sobre os direitos do compromissário comprador decorrentes de instrumento particular, não haveria como se passar o domínio do bem para o arrematante, pois o executado, em nenhum momento, adquiriu sua propriedade.
Dessa forma, preservado o princípio da continuidade registral, nada há que se reparar na recusa apresentada pelo Oficial Registrador.
No mais, observe-se que o contrato de compromisso de compra e venda sequer foi apresentado, de forma específica, para registro, visto que somente uma cópia não autenticada, em que reproduzidas assinaturas ilegíveis e sem sinal de que as firmas das partes foram reconhecidas na via original do instrumento, acompanhou a carta de arrematação.
Por fim, cumpre consignar que a origem judicial do título apresentado para registro não o exime da qualificação feita pelo Oficial Registrador, conforme precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.
Desse modo, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, segundo anotado.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Revisor
JURID - Registro de imóveis. Carta de arrematação. [13/07/10] - Jurisprudência
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