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sexta-feira, 20 de novembro de 2009

JURID - Empreendimento imobiliário. Visível atraso na entrega. [20/11/09] - Jurisprudência


Empreendimento imobiliário. Visível atraso na entrega da obra. Prorrogação do prazo de construção.
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Superior Tribunal de Justiça - STJ.

RECURSO ESPECIAL Nº 593.471 - SP (2003/0166104-6)

RELATOR: MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR

RECORRENTE: PLANIM PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO S/C LTDA

ADVOGADO: ARMANDO VERRI JUNIOR E OUTRO(S)

RECORRIDO: WALDEMAR DOS SANTOS E OUTROS

ADVOGADO: CARLOS DE GIOIA E OUTRO

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. VISÍVEL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO. PARALISAÇÃO QUE SE ESTENDEU ALÉM DO NOVO LAPSO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO. SITUAÇÃO QUE CONFORTA A ATITUDE DOS ADQUIRENTES. CC, ART. 1.092. MATÉRIA DE FATO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ.

I. Firmado pelo Tribunal estadual quadro fático revelador da inadimplência da construtora que paralisara a obra antes da suspensão do pagamento das parcelas pelos adquirentes, e que somente a retomara também com retardo ao que se propusera, torna-se inaplicável à espécie a tese da ré, no sentido de que os autores teriam igualmente incorrido em descumprimento obrigacional a afastar a legitimidade de seu pedido de rescisão contratual.

II. "A simples interpretação de clausula contratual não enseja recurso especial" (Súmula n. 5/STJ).

III. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula n. 7/STJ).

IV. Recurso especial não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, não conhecer do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Luis Felipe Salomão, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP) e Fernando Gonçalves votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 13 de outubro de 2009 (Data do Julgamento)

MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR
Relator

RELATÓRIO

EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR: Planim Planejamento Imobiliário S/C Ltda. interpõe, pela letra "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 374):

"APELO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE ANULAÇÃO DA SENTENÇA REJEITADA POR MAIORIA DE VOTOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO PARA O FIM DE AFASTAR-SE, DA CONDENAÇÃO, A IMPOSIÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35 DA LEI 4.591/64."

Alega a recorrente que a decisão violou o art. 1.092 do Código Civil anterior, porquanto os recorridos, se entendiam que a recorrida não iria cumprir o contrato dentro do prazo previsto, então deveriam ter consignado as prestações seguintes ao invés de simplesmente suspenderem o pagamento das parcelas.

Assim, inexigível o adimplemento contratual da construtora pois os compradoras não cumpriram a sua parte.

Sem contrarrazões (fl. 405).

O recurso especial foi admitido na instância de origem pela decisão presidencial de fls. 407/408.

É o relatório.

VOTO

EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR (Relator): Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda movida por Waldemar dos Santos e sua mulher contra a ora recorrente, objetivando, além da desconstituição do negócio, a devolução de todas as parcelas pagas, acrescidas de juros e multa, atualizadas monetariamente, bem como perdas e danos.

A demanda foi julgada procedente em 1ª instância e provida parcialmente pelo Tribunal de Justiça para exclusão da multa, nos termos do voto condutor do acórdão, de relatoria da eminente Desembargadora Luzia Galvão Lopes, do seguinte teor (fls. 378/386):

"Inexiste, no caso, qualquer cerceamento defensório em prejuízo da ré-apelante.

Nesse sentido, primeiramente, cumpre afirmar que a pretendida nulidade da sentença tem por pressuposto fundamental a alegada necessidade de realização de prova pericial para demonstração da suposta viabilidade do cumprimento do prazo contratual para término da obra.

Eis que, contrariamente ao que ficou assentado na sentença ('Este estágio seguramente permite que se conclua que a obra não estará pronta, em sua integralidade no prazo ajustado pelas partes, ainda que se considere o prazo de prorrogação' - fl. 271), sustenta a apelante que 'o fato de o empreendimento ter retomado o andamento acelerado das obras e que, no ritmo em que se encontra, haverá de ficar pronto no prazo avençado' (fl. 290), do que decorreria o cerceamento de defesa, em face do indeferimento da realização de prova pericial, a qual supostamente corroboraria a alegada viabilidade da conclusão da obra no prazo contratual.

Todavia, no caso sub judice, o simples transcurso do tempo culminou por demonstrar, de forma irretorquível, o acerto da sentença e correspondente descabimento da alegação da apelante.

Ressalte-se, a propósito, que o prazo previsto contratualmente para término e entrega da obra situava-se em fevereiro de 2001 e, ainda que se admitisse a sua prorrogação por mais 180 dias, tal prazo alcançaria, no máximo, o mês de agosto de 2001.

Ora bem: o fundamento essencial da alegação de cerceamento defensório, como referido, consistia justamente na afirmação, constante do apelo (setembro de 2000), de que o prazo contratual seria efetivamente respeitado, o que evidenciaria a nulidade da sentença, que dispensando a prova pericial a esse respeito, concluiu em sentido oposto, vale dizer, da impossibilidade de cumprimento daquele prazo.

Ocorre, porém, que a obra objeto da demanda somente foi concluída neste mês de novembro de 2002. É o que se deduz da documentação juntada pela própria apelante (fls. 360/363), cuja fotografia de fl. 361, aliás, evidencia a necessidade de finalização de parte do acabamento do edifício.

Daí por que, presentemente, é mister considerar que a própria realidade se sobrepôs à alegação da apelante, afastando, ipso facto, o sustentado desacerto da conclusão da sentença quanto ao descumprimento do prazo contratual e, bem assim, o suposto cerceamento de defesa. Nesse aspecto, é de se ter por absolutamente descabida, a estas alturas, a realização de perícia, cujas eventuais e hipotéticas conclusões nunca teriam o alcance de contrariar a realidade fática inarredavelmente constatada nos autos, cabendo oportuna menção às disposições do artigo 462 do C.P.C."

Quanto ao mérito, tenho que o recurso comporta parcial provimento, tão só para afastar-se a incidência da multa prevista no parágrafo 5º, do artigo 35, da Lei 4.591/64.

Nesse sentido, primeiramente, importa considerar que a culpa da apelante pela rescisão contratual restou irretorquivelmente demonstrada.

Eis que, no caso, os autores-apelados, ao serem informados da paralisação das obras, embora tenham implicitamente aceitado a oferta da apelante quanto à moratória dos pagamentos das prestações, não concordaram integralmente com o acordo apresentado por ela, passando a formular exigências, sob a forma de proposta de aditamento ao contrato, o que não foi aceito pela construtora-apelante (fl. 254).

Tal conduta, a par de sua razoabilidade jurídica, posto que visava assegurar aos autores um mínimo de garantias relativamente à efetiva entrega da obra, dentro de um prazo determinado, evidencia a não aceitação plena da proposta oferecida apelante.

De todo modo, o que restou demonstrado nos autos é que, mesmo a proposta de paralisação da obra por seis meses foi descumprida pela apelante. Eis que, como se verifica do apelo, a paralisação das obras teria duração de apenas seis meses, a partir de fevereiro de 1999 (fl. 295).

Os autores-apelados, que já não estavam satisfeitos com a não aceitação de sua proposta de aditamento ao contrato (em decorrência da paralisação das obras), entenderam por bem notificar a ré-apelante, em setembro de 1999 (quando já esgotado o prazo de paralisação da obra) para que cumprisse suas exigências, sob pena de caracterização da mora e inadimplência contratual por parte da incorporadora (fl. 83).

Conquanto tal notificação somente tenha sido efetivada em 14 de dezembro de 1999 (fl. 166), é de se ter por inafastável o descumprimento, mais uma vez, das obrigações contratuais por parte da apelante (ainda que se admita a plena validade e vigência do acordo referente à paralisação da obra). Assim é que a construção do edifício somente foi retomada nesse mesmo mês de dezembro; vale dizer, aproximadamente cinco meses após o termo ad quem, estipulado pela própria apelante, na referida proposta de paralisação da obra.

Cabe salientar que, em tal hipótese, é evidente que os autores-apelados não retomaram os pagamentos das prestações, quando do retardado reinicio das obras, resguardados que estavam, como estão, pela exceptio non adimpleti contractus, consagrada no artigo 1092 do Código Civil. Pois, à evidência, àquelas alturas, já não tinham mais qualquer interesse na preservação do negócio, tanto que, no mês seguinte (janeiro de 2000), ingressaram com a presente ação de rescisão contratual, fundada na culpa da ré-apelante, com pleito cumulado de indenização das perdas e danos sofridos.

Também no concernente à condenação por perdas e danos, o recurso não está em caso de ser provido. Pois, conquanto tecnicamente configure pedido cumulativo, em sede de rescisão contratual pelo inadimplemento culposo da apelante, constitui-se mesmo numa decorrência dessa rescisão, nos termos do parágrafo único do artigo 1092 do Código Civil, verbis: 'A parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos'. Pelo que, tão-só por esse fundamento já havia que ter-se por inafastável a condenação às perdas e danos.

Mas, não bastasse isso, é de se ponderar também que, ao menos na forma supletiva, tem aplicação ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente artigo 53; vale dizer, ainda nos casos de culpa reconhecida contra o adquirente de unidades condominiais em fase de edificação, terá ele sempre direito à restituição parcial do que pagou, descontada a vantagem econômica auferida com a fruição, além dos consectários legais, sob pena de haver-se como configurada hipótese de enriquecimento sem causa por parte do incorporador.

Ora bem: se mesmo em face da culpa do adquirente ou compromissário comprador pela rescisão contratual é devida a restituição, na forma mencionada, dúvida não pode haver no sentido de que, no caso de ser ele considerado inocente, isto é, em se reconhecendo a culpa exclusiva da incorporadora pelo inadimplemento contratual, fomento jurídico não pode ter na recusa à indenização por perdas e danos.

De todo modo, como quer que seja, no caso em exame, as disposições do parágrafo único do artigo 1092 do Código Civil não podem ensejar dúvida quanto ao cabimento das perdas e danos, em prol dos autores, como decorrência do acolhimento do pleito de rescisão e respectivo reconhecimento do inadimplemento culposo pela ré-apelante.

Irrelevante, por outro lado, a sustentação de ausência de especificação, na inicial, das perdas e danos. Eis que, nesse passo, é de se ter como prescindível a indicação específica das perdas e danos na inicial, bastando considerar que estão conceituadas, em sua generalidade e extensão, nos artigos 1059 a 1061 do Código Civil. Por conseguinte, desnecessária tal indicação detalhada e específica por parte dos autores.

Por outro lado, porém não em menor relevância, é de se ter em conta que, em sede de execução, procede-se à liquidação por cálculo, por arbitramento ou por artigos (C.P.C., artigos 603 a 608). Pelo que, ainda que se admita a necessidade de prova de fatos novos, no caso sub judice, a liquidação poderá ser feita por artigos. Nunca, porém, levando a concluir-se pela improcedência do pleito de perdas e danos, tão-só pela falta da especificação na inicial de sua amplitude e extensão.

Por último, ainda no tocante às perdas e danos, uma observação. Mesmo que se exigisse, para argumentar, especificação na inicial do an debeatur e do quantum debeatur, tal circunstância levaria, no máximo, à inépcia da inicial, nessa parte; nunca, porém, à improcedência dessa parte do pedido. Entretanto, de inépcia da inicial não há cuidar-se, mesmo porque jamais argüida pela ré-apelante, o que traduz o convencimento de que pôde ela, ainda nessa parte do pedido, defender-se adequadamente.

Em síntese: o pleito indenizatório, a par da devolução do que foi pago pelos autores, é uma decorrência da rescisão contratual por inadimplemento culposo da ré-incorporadora, em sede de aplicação em favor dos autores da exceptio non adimpleti contract.

Já no que concerne à multa prevista no § 5º do artigo 35 da Lei n° 4.591/64, está o recurso em caso de êxito, a fim de ser excluída da condenação.

Dispõe, com efeito, o referido artigo 35 da Lei n° 4.591/64, verbis:

'Art 35 - O incorporador terá o máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e bem assim, do contrato de construção e da convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea 'i', do artigo 32.

(...)

Parágrafo quarto - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o parágrafo primeiro do artigo 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no 'caput' deste artigo nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

Parágrafo quinto - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.'

É de se ter, induvidosamente, como inaplicável tal dispositivo legal em sede de pleito de rescisão contratual, com base no inadimplemento culposo da incorporadora.

Eis que, por primeiro, a conseqüência legal do inadimplemento contratual, a teor do artigo 1092 do Código Civil é, justamente, a condenação em perdas e danos, como aqui reconhecida.

Em segundo lugar, porém não em menor relevância, o artigo 35 e respectivos §§ 4º e 5º da Lei n° 4.591/64, têm aplicação restrita e específica às hipóteses de resistência ou descumprimento da obrigação do incorporador de outorga dos contratos referidos no caput desse mesmo artigo. Em tais casos, uma vez que não cogitada a rescisão contratual, os prejuízos sofridos pelos adquirentes, decorrentes da injustificada demora na obtenção dos contratos respectivos, não seriam indenizados.

Tal com inação de multa, por conseguinte, prescinde de rescisão contratual, sendo mesmo incompatível com esta, até porque a condenação em perdas e danos já tem o condão de recompor integralmente o patrimônio dos adquirentes inocentes. Aliás, a cumulação da multa específica do artigo 35 da Lei n° 4.591/64 com a indenização por perdas e danos constituiria num bis in idem, afrontoso dos princípios jurídicos que vedam o enriquecimento sem causa.

Em síntese: o fomento jurídico embasador da rescisão contratual deu-se com supedâneo na demonstração da culpa exclusiva da incorporadora pelo inadimplemento contratual, jamais podendo-se cogitar, no caso, de demora na obtenção de contratos, a que se refere o artigo 35 do diploma legal mencionado, para cuja imposição de multa, além de outros pressupostos que não os ensejadores da procedência do presente pleito, é imprescindível a subsistência do contrato."

Sustenta a recorrente ofensa ao art. 1.092 do Código Civil anterior, porquanto havendo os compradores suspendido o pagamento das parcelas do preço antes do ajuizamento da ação, não poderiam exigir da construtora o adimplemento obrigacional, posto que também descumpriram o contrato.

Com a devida vênia, estou em que não assiste razão à recorrente.

Como visto do voto acima transcrito, ficou patenteado, no exame procedido pelas instâncias ordinárias, que efetivamente o atraso que já se configurava era claro em revelar a inadimplência da construtora, de sorte que o agir dos autores na cessação do pagamento era medida defensiva, para evitar prejuízo maior, até porque a suspensão se deu não antes da paralisação das obras, mas "... quando do retardado reinício das obras" (fl. 381), cinco meses além do final do prazo que a própria construtora previra para o prosseguimento.

Correto, pois, o aresto objurgado, quando concluiu que, então, os autores se achavam ao abrigo da exceção de contrato não cumprido.

E, para chegar-se a diferente entendimento, somente com o revolvimento de toda a matéria fática da causa, o que é vedado ao STJ fazer, ao teor das Súmulas n. 5 e 7.

Ante o exposto, não conheço do recurso especial.

É como voto.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

Número Registro: 2003/0166104-6 REsp 593471 / SP

Número Origem: 1989024401

PAUTA: 13/10/2009 JULGADO: 13/10/2009

Relator
Exmo. Sr. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro FERNANDO GONÇALVES

Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. FERNANDO HENRIQUE OLIVEIRA DE MACEDO

Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

RECORRENTE: PLANIM PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO S/C LTDA

ADVOGADO: ARMANDO VERRI JUNIOR E OUTRO(S)

RECORRIDO: WALDEMAR DOS SANTOS E OUTROS

ADVOGADO: CARLOS DE GIOIA E OUTRO

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Luis Felipe Salomão, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP) e Fernando Gonçalves votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 13 de outubro de 2009

TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
Secretária

Documento: 919300

Inteiro Teor do Acórdão - DJ: 16/11/2009




JURID - Empreendimento imobiliário. Visível atraso na entrega. [20/11/09] - Jurisprudência

 



 

 

 

 

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