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quarta-feira, 2 de setembro de 2009

JURID - SFH. Aquisição de unidade habitacional. Vícios da construção [02/09/09] - Jurisprudência


SFH. Aquisição de unidade habitacional. Vícios da construção. Legitimidade do agente financeiro.
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Tribunal Regional Federal - TRF 4ª Região.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2002.70.07.000027-9/PR

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

APELANTE: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL

APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

ADVOGADO: Manoel Diniz Paz Neto e outros

APELADO: (Os mesmos)

APELADO: SOC/ CONSTRUTORA TAJI MARRAL LTDA/ massa falida

ADVOGADO: Cicero Jose Albano e outros

: Marcos Alberto Picoli

APELADO: COOPERATIVA NACIONAL DE HABITACAO - COHALAR

ADVOGADO: Lucia Rogoski

EMENTA

SFH. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO.

A Caixa Econômica Federal detém legitimidade para responder por ação de indenização em virtude de vícios constatados em imóveis financiados pela empresa pública, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento. A obra efetuado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança. Precedentes.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação do Ministério Público Federal e dar parcial provimento à apelação da Caixa Econômica Federal, nos termos do relatório, votos e notas taquigráficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 19 de agosto de 2009.

Juiz Federal Sérgio Renato Tejada Garcia
Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelações de sentença (fls. 4949/4967) que julgou parcialmente procedente ação civil pública movida pelo Ministério Público Federal em que é pedida a condenação das rés (a Caixa Econômica Federal, a construtora do empreendimento de casas populares e a Cooperativa Habitacional dos Assalariados do Paraná - COHALAR) em razão do reconhecimento de superfaturamento no custo da construção dos imóveis, a consequente redução do valor do saldo devedor no percentual de 28,19%, bem como a reparação dos problemas de construção e, por fim, a devolução ao FGTS, pela construtora e cooperativa, de valores relativos ao superfaturamento.

A sentença condenou: a ) a Caixa Econômica Federal a abater 30,42% dos saldos devedores dos mutuários em razão da defasagem entre os valores financiados dos imóveis e aqueles gastos para a construção; b) a construtora e a cooperativa a reparar os defeitos nas construções detectados pela perícia.

No seu apelo, o Ministério Público Federal insiste em que a construtora e a cooperativa rés sejam condenadas na recomposição dos valores desviados do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço.

Já a Caixa Econômica Federal refere, naquilo que interessa, que: a) a sentença é nula, por ser ultra petita, ao determinar que a redução do saldo devedor seja efetivada no percentual de 30,42%, enquanto o pedido restringe-se ao percentual de 28,19%; b) que há inadequação da via eleita e que o Ministério Público não detém legitimidade ativa para propor a ação; c) há ilegitimidade passiva da CEF; d) deve haver o litisconsórcio passivo da seguradora; d) ocorreu a prescrição e e) no mérito, houve inequívoca concordância dos mutuários com o valor financiado, deve o contrato ser cumprido, mesmo porque ausentes provas.

Com contrarrazões, subiram, sendo, posteriormente, anexado parecer do Ministério Público Federal.

É o relatório.

Juiz Federal Sérgio Renato Tejada Garcia
Relator

VOTO

A ação foi ajuizada em 1995 e espera uma solução pelo mutuários desde então. Os problemas de vícios de construção estão suficientemente provados nos autos, como asseverou a sentença. A questão da prescrição já havia sido afastada pelo Juízo 'a quo' quando da prolação da primeira decisão ( fls. 4690/4691) - que foi anulada por este regional em julgamento anterior -, cuja fundamentação mantenho, devendo, contudo, ser modificada a sentença apenas quanto ao percentual de abatimento dos saldos devedores - deve ser limitado tal índice ao percentual de 28,19% face aos limites estabelecidos pela inicial, com o que é dado parcial provimento ao apelo da Caixa Econômica Federal.

Por sua vez, a jurisprudência tem se firmado no sentido de que a Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva em ação buscando indenização por defeitos do imóvel cuja construção se deu através de financiamento pelo SFH, haja vista a previsão de participação da Caixa Econômica Federal no acompanhamento da obra. Transcrevo os seguintes precedentes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL MEDIANTE FINANCIAMENTO (SFH). VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO.

O agente financeiro é parte legítima na ação de indenização por perdas e danos em virtude de vícios constatados no imóvel, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento. A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança.

(TRF4, AG 2006.04.00.037168-5, Quarta Turma, Relator Valdemar Capeletti, publicado em 14/05/2007)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL MEDIANTE FINANCIAMENTO (SFH). VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DE PARTE DO AGENTE FINANCEIRO. CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E DE FINANCIAMENTO. INTERDEPENDÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

O agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento (cf. RESP 331.340/DF, Quarta Turma, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 14.03.2005).

2. A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança. Precedentes.

(...)

(STJ, AgRg no Ag 683.809/SC, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 18.08.2005, DJ 05.09.2005 p. 428)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. INDENIZAÇÃO POR DANOS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. A Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva em ação buscando indenização por defeitos do imóvel cuja construção se deu através de financiamento pelo SFH, haja vista a previsão de participação da Caixa Econômica Federal no acompanhamento da obra. Assim sendo, o feito merece regular tramitação na Justiça Federal. (TRF4, AG 2008.04.00.032336-5, Quarta Turma, Relator Márcio Antônio Rocha, D.E. 19/01/2009)

Quanto ao litisconsórcio da seguradora, tal matéria encontra-se preclusa, eis que nada foi arguido na fase saneadora no processo.

Quanto aos demais itens, mantenho a sentença nos seus exatos termos, que transcrevo para fundamentar esta decisão, verbis:

"(...)

11. Fundamentação:

Não merece acolhida o pedido de fls. 4944/4945 formulado pela Massa Falida da Sociedade Construtora Taji Marral Ltda., pois já havia requerido prazo para apresentar suas alegações finais fora de cartório (fls. 4932/4933, sendo este deferido à fI. 4940, oportunidade em que lhe foi concedido prazo de 10 (dez) dias para manifestação, contudo apenas se deu por ciente do laudo pericial complementar, sem impugná-Io, e reiterou os argumentos apresentados nas alegações finais anteriores. Sendo assim, desnecessária abertura de novo prazo, com vista fora do cartório, para sua manifestação, e tendo todas as preliminares sido afastadas no despacho saneador, do qual não houve recurso, passo à análise do mérito do presente feito.

A lide em tela já havia sido solucionada por sentença prolatada pelo MM. Juiz da Vara Federal de Guarapuava/PR, sendo, porém, anulada pela 4a Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal, a qual entendeu que houve cerceamento de defesa quando do indeferimento do pedido de complementação da perícia. Contudo, após complementada a perícia, verifico que esta complementação não tem o condão de alterar o entendimento esposado na decisão anterior, mas ao contrário, veio consolidá-Io, pelo que, reiterando o pronunciamento anterior e tomando-o como fundamento para esta decisão, passo a transcrevê-Io com algumas observações.

"A presente ação coletiva visa o reconhecimento da existência de superfaturamento no custo da construção do Conjunto Habitacional Bairro Planalto II a VI, efetuada pela Construtora TAJIMARRAL, com a supervisão da Cooperativa Habitacional dos Assalariados do Paraná - COHALAR; ser especificadamente a Caixa Econômica Federal condenada a reduzir do valor do saldo devedor e, conseqüentemente, do valor das prestações dos mutuários do conjunto Habitacional Bairro Planalto II a VI, a importância superfaturada, bem como a compensar os valores pagos a mais; serem os réus TAJIMARRAL E COHALAR solidariamente condenados à obrigação de reparar todos os problemas de construção elencados no corpo da inicial; condenar os réus SOCIEDADE CONSTRUTORA TAJIMARRAL LTDA e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSALARIADOS DO PARANÁ - COHALAR a repor ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço o valor referente ao percentual superfaturado.

Das provas apresentadas a principal refere-se a prova pericial, tendo o competente "expert" dividido a análise pericial quanto a existência ou não de super-faturamento nas obras e quanto a defeitos construtivos, onde concluiu-se pela existência do super-faturamento e a existência de defeitos de construção.

4355-6:

Quanto aos quesitos do Juízo, respondeu o Sr. Perito, fls. 4355-6:

"a) analisando o Laudo Pericial trazido aos autos pelo autor, pode o Sr. Perito Judicial, verificando as obras realizadas no conjunto Habitacional Planalto 11 a VI, concluir pela existência de utilização de materiais de menor qualidade não compatíveis com os valores gastos para a construção das Casas Populares?

Resposta:

al. Quanto à utilização de materiais de menor qualidade:

. A Especificação da Construção que é o documento que deveria definir esta qualidade, apresenta-se muito vago, possibilitando a utilização dos materiais mais baratos encontrados no mercado.

. Alguns serviços foram feitos diferentes do que estava previsto na Especificação da Construção, sem maiores danos à utilização. Estas diferenças foram discutidos nos itens 4.1.1. e 4.1.2. deste laudo. Foram computados, para este trabalho o que foi de fato executado no local.

. Em algumas residências, existem alguns serviços que apresentam defeito, como por exemplo: fossa séptica e semidouro que precisam de manutenção muito mais freqüente que o normal, caixas d' agua com trincas, janelas com problemas na esquadria. Estes defeitos, como apresenta-se em apenas algumas casas, podem ser reparados pela construtora nas residências que apresentarem estes vícios construtivos.

. Com relação ao emboço e piso, a preocupação é maior, pois a redução do consumo dos aglomerados (cimento e areia) pode comprometer seriamente a utilização da residência. Como não é possível acrescentar o aglomerante faltante, a solução seria traumática e cara: demolição e reconfecção. Devido à isto que, na inspeção às casas, a preocupação maior foi com estes dois serviços. O resultado descrevemos a seguir:

- Com relação à argamassa utilizada na confecção a mistura dos materiais: cimento, cal e areia não do emboço, atende ao traço especificado no Memorial Descritivo, apresentando-se uma argamassa mais fraca. Apesar desta menor resistência, a utilização das casas, verificadas através da amostragem estatística, não apresenta maiores complicações de utilização.

- Com relação ao piso, o Memorial descritivo é completamento vago, não especificando se haveria contra piso de concreto, não especificando o traço da argamassa de regularização. Foi executado, e contado neste orçamento, uma camada de brita e uma de argamassa com traço fraco. A utilização deste piso não apresenta grandes problemas, como foi constatado em visita ao local, já descrito no 4.2.3.

- a.2 quanto à compatibilidade do material utilizado e os valores gastos para a construção das Casas Populares.

Considerando os serviços executados nas casas e os insumos consumidos para a confecção destes, constatamos uma diferença entre o preço (custo+BDI) das casas com o valor cobrado dos mutuários.

b) caso positivo, em que proporção ocorre a defasagem entre o real valor do imóvel e o valor utilizado para a sua construção?

Considerando os serviços executados na obra e os insumos praticados no local da obra, em 15 de janeiro, mês que originou o contrato de construção, fizemos a comparação entre o valor real e o utilizado para sua construção, de acordo com o item 3.2 deste laudo pericial. A defasagem entre o valor real do imóvel e o valor utilizado para sua construção é de 30,42%. Sendo o valor real do imóvel menor que o utilizado no contrato de construção entre a COHALAR e a Sociedade Taji Marral Ltda. (...)

Por sua vez, os assistentes técnicos salientam a inexistência de superfaturamento, salientando a existência de sub-faturamento, fl.. 4535, tendo tanto o assistente técnico da construtora como o assistente técnico da CEF (Caixa Econômica Federal) mencionado que o índice de BDI utilizado está fora dos parâmetros, devendo este índice ser computado, também, aos preços dos materiais, divergindo em grande parte dos preços da unidades habitacionais.

Quanto aos preços unitários para a construção das unidades habitacionais, não levaram em conta os assistentes técnicos o grande número de casa construídas, o que barateia o preço de aquisição de materiais e de serviços, conforme salientou o 'expert' as fls. 4345 e 4346, sendo que entendo mais confiável a forma de trabalho adotada pelo Perito nomeado pelo Juízo."

Ainda, no laudo complementar, o Sr. Perito esclareceu que "Os preços dos insumos foram obtidos a partir de consulta aos fornecedores locais. Esse procedimento se justifica em razão de que os preços praticados na cidade são os que, de fato, representam a realidade de custo na realização de um serviço. A utilização de tabelas de preços médios de materiais, elaborados por instituições de abrangência nacional, peca pela imprecisão do preço do material posto no local da obra, pois este depende, entre outros fatores, do frete, de impostos, do pagamento pela carga e descarga, da especificação de qualidade e das variações dimensionais. A definição dos preços dos materiais a partir dos preços praticados localmente é, também, fator de tranqüilidade para a empreiteira, pois ela tem garantido aquele preço e tem, ainda, a possibilidade de buscar insumos a preços mais baratos fora da região (...).

A escolha do preço dos materiais, a ser adotado na composição do orçamento, foi o menor dentre os levantados na pesquisa. Essa definição se deve por ser representativa do custo real efetivo, pois no momento da compra é esse o preço que define a escolha do fornecedor do material. O autor desse trabalho tomou o cuidado, no entanto, de excluir alguns preços de insumos que estavam com valores muito divergentes dos preços médios praticados para aquele insumo. Os materiais que têm peso mais significativo nessa obra são materiais considerados básicos na construção civil como: cimento, areia, brita, aço, madeira, tijolo, cal, cobertura de FBC. Esses materiais, por sua característica de amplitude e continuidade de uso na construção civil, têm uma evolução dos seus preços ao longo do tempo previsível e não se enquadram no grupo de materiais que entram em promoção ou que são vendidos por preços menores por serem ponta de estoque, possibilidade que foi aventada pelos assistentes técnicos.

Foram consultados apenas alguns fornecedores para cada insumo, o que significa que, por ocasião da compra efetiva dos materiais, poderiam, em função da realização de uma pesquisa de preços mais ampla, ser encontrados preços menores ainda do que os explicitados nesse orçamento. Os preços levantados para a realização da perícia foram preços praticados no varejo. Considerando a possibilidade de compra de insumos no atacado em função da execução de 658 casas iguais, poderíamos supor com segurança que os preços unitários que poderiam ser obtidos tenderiam a ser inferiores, até porque na compra em grandes volumes, amplia-se o leque de fornecedores (autos, fI. 4345-4346).

Em relação às argumentações de um dos Assistentes Técnicos em relação a estrutura dos fornecedores, podemos afirmar que todos os fornecedores consultados têm condições de fornecer os insumos na quantidade e no prazo solicitado pela demanda da obra ora em análise. Em relação a compra efetuada pelas construtoras ser em 'pacotes' afirmamos que os preços cotados para esse trabalho foram de produtos de marcas reconhecidas como de qualidade (autos, fI. 4346) e, quando esses eram materiais complementares, a escolha foi por produtos de mesma marca (...).

O levantamento de custos, feito na perícia, tomou como referência os preços praticados em 15 de janeiro de 1991 e converteu esses preços em UPF tomando como referência o mês de janeiro de 1991. Mesmo que os pagamentos das mediações fossem feitos próximos ao final de cada mês, a eventual diferença de preços desses materiais, do dia 15 até a semana posterior, em cada mês, seria facilmente contornada levando em consideração os fatores apresentados nos parágrafos anteriores. Não se sustenta a afirmação, levantada por um dos assistentes técnicos no processo, de que haveria um custo financeiro em relação a diferença de tempo entre a autorização e seu efetivo pagamento."

Com relação ao índice dos benefícios e despesas indiretas, este restou bem analisado pelo Sr. Perito, sendo que transcrevo este tópico da perícia, fls. 4347-8:

"Custo significa a importância necessária para que se obtenha um certo bem ou serviço. Preço é o valor a ser pago para se obter um bem ou serviço" (Giammusso, p. 14)

O custo é valor que se estima como sendo o gasto pela empresa construtora para se executar uma obra e o preço é o valor de venda desta obra. Ao custo se acrescenta uma taxa chamada BOI para se obter o preço de venda. BDI significa Benefício (lucro) e despesas Indiretas.

No orçamento apresentado pela construtora não estava explicito o valor utilizado como BDI.

As despesas Indiretas englobam: Administração Central, Administração Local, Custos Financeiros e Transporte de Pessoal.

Considerando as características desta obra com 658 unidades residenciais iguais e com grau de complexidade bastante reduzido, conclui-se que as despesas de administração central e administração local são percentualmente menor do que nas edificações correntes na construção civil.

A taxa de Benefício (lucro) em um obra com estas características de produção em série e grande quantidade pode ser substancialmente reduzida comparando-se com o sistema de construção de uma única unidade. Considere-se também a redução de custos dos insumos e a otimização da produção, já discutidas anteriormente, que geram um lucro além do previsto na taxa de BDI.

Isto posto, uma taxa de BDI de 10% para esta obra atende perfeitamente as despesas indiretas e o lucro coerente dentro da realizada do mercado. Adotaremos esta taxa para cálculo do preço de venda da construção."

Além disso, consta do laudo complementar:

". O índice do custo de administração local assumido (0,65%) é menor do que a pleiteada no laudo do Assistente Técnico em função do menor volume proporcional de trabalhos administrativos devido à característica da obra de repetição de 658 casas com um padrão de acabamento mais simples e uma amplitude menor e quantidade maior de serviços a serem realizados;

. O transporte interno e externo de pessoal também tem um custo real muito reduzido em relação à média de construções civis. Os trabalhadores foram contratados para apresentarem-se e desenvolverem suas atividades em cada agrupamento de casas para o qual foram designados, não envolvendo custos de transporte para a empresa. A utilização de mão-de-obra sub-empreitada tende, também, a reduzir significativamente essas despesas, pois o transporte de pessoal, nesses contratos, tende a ser de responsabilidade dos próprios trabalhadores.

. Em função da natureza da obra analisada, com predominância de materiais brutos e com uma menor variedade de materiais a serem utilizados, as despesas com o controle e distribuição de materiais tendem a ser muito menores. Os materiais, mais brutos e de menor valor agregado por unidade, podem ser descarregados diretamente próximos ao local de utilização, reduzindo as despesas de manuseio. O menor número de variedade e a maior quantidade dos materiais tendem a reduzir o custo de controle por unidade de volume.

. A reunião de um grande número de casas em torno de apenas um grande local facilita a organização e operação da guarda e vigilância das instalações e canteiro de obras, reduzindo, proporcionalmente, as despesas com esse tipo de atividade.

. O item outros, onde estão agrupadas despesas com: equipamentos de pequeno porte, ferramentas e utensílios, segurança e medicina do trabalho, vale-transporte e refeição mínima, pode ser muito reduzido na grande parte das obras de construção civil da nossa região. É prática local que todos os profissionais tenham suas ferramentas e utensílios e as refeições são feitas em marmitas pelos próprios trabalhadores. A característica de obra horizontal reduz significativamente a preocupação com os riscos de acidentes. O eventual custo com vale-transporte corre, também, por conta da sub-empreiteira ou por conta dos próprios trabalhadores quando contratados sem o registro na carteira de trabalho.

. A taxa de riscos já está embutida junto com os itens de perda de cada material que compõe os custos unitários de cada serviço, não sendo, portanto, necessário considerar aqui mais uma sobretaxa sobre a mesma perda.

. A taxa de custo financeiro para este empreendimento, da forma como foi orçado, considerando os preços reais praticados no local e a representatividade da data base dos custos reais, pode ser dispensada sem riscos de perdas financeiras para a empreiteira, como já foi amplamente discutido o assunto, ao respondermos o quesito 1 deste trabalho.

. Considerando que a taxa de benefício (L) foi estimada, pela Assistente Técnica, em 5% e considerando a possibilidade de variação desta em torno de 20% para menos ou para mais (autos, fi. 4531) adotamos a taxa de 4% (possível, segundo a Assistente Técnica) em função das características da obra de grande extensão (658 casas), menor complexidade (padrão popular e menor número de itens), e relativa celeridade da construção (prazo de construção de 10 meses).

. A taxa do ISS no município de Pato Branco é de 2% e a mão-de-obra representa 20% do custo total desse empreendimento orçado, como foi comprovado na TAB 1 e no anexo 1 deste trabalho.

. Os valores de PIS e CONFINS foram adotados os mesmos apresentados pela Assistente Técnica de uma das partes.

A composição da taxa de BDI ficou definida em 10%, de acordo com a planilha demonstrada na TAB 3.

Sobre os valores praticados a título de taxas de administração de BDI, Giammusso, ao discutir as taxas praticadas em contratos por administração, afirma.

'Quando não se dispõe de informações quanto ao tipo de serviço e sua quantidade é usual o contrato por administração. Sobre o custo dos serviços é cobrada uma taxa de administração, que varia de acordo com o tipo e o porte do serviço.

As taxas de administração podem variar entre 2% e 3%, até 20%, aplicando-se este último valor ao caso de reformas. Para construção em geral aplica-se a taxa de 10% sendo, porém, esse valor objeto de acordo prévio.

Neste caso o BDI é incluído na taxa de administração. (Giammusso, 1991, p. 84)'

"Ora, como bem analisado pelo Sr. Perito, se integrará a taxa de BDI no preço de venda da construção, não sendo crível a colocação desta taxa no cômputo dos preços de aquisição de materiais, como pretende a assistente técnica da construtora.

Ademais, como bem observa o digno Perito, adequou-se o lucro da empreitada no cálculo do BDI, questão que passa ao largo pelos assistentes técnicos, sendo, mais uma vez, considerado o laudo pericial mais confiável para a decisão.

Caracterizado o dano aos mutuários, pelos defeitos das construções e pelo superfaturamento, necessário analisarem-se as responsabilidades dos requeridos, bem como quanto a ação ou omissão e ao nexo de causalidade, sendo que analisarei separadamente.

RESPONSABILIDADE DA CEF ( CAIXA ECONÔMICA FEDERAL)

O âmago da defesa da empresa pública federal refere-se a inviabilidade de utilização da ação coletiva pelo advogado da sociedade, bem como pela ausência de responsabilidade desta quanto a construção das obras.

Quanto as legitimidades, entendo preclusa a questão, já analisada em saneador, irrecorrido pelas partes.

A CEF (Caixa Econômica Federal) é responsável pela administração do FGTS (FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO) conforme legislação e jurisprudência a respeito.

Inobstante atue em atividades eminentemente privadas, em alguns aspectos, por gerir e administrar o numerário de interesse público, atua como administração pública.

É o caso desta lide.

O repasse dos numerários deste fundo, para a construção civil, atendendo o SFH (SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO), deve atender os princípios norteadores da Administração Pública, visto administração indireta como se caracteriza a empresa pública federal.

A Constituição Federal estabelece, em seu artigo 37: 'A administração pública direta, indireta ou fundacional, de qualquer dos poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá os princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e, também, seguinte: (...)'.

Dentre estes princípios encontra-se a oralidade, conceituado pela doutrina:

'(...) No Vocabulaire Téchnique et Critique de André Lalande temos como "morale", logo na acepção "A": "Conjunto de regras de conduta admitidas em dada época ou por um grupo de homens"

Desta singela conceituação podemos, transpondo-a para o mundo jurídico, dizer que o princípio da moral idade vai corresponder ao conjunto de regras de conduta da Administração que, em determinado ordenamento jurídico, são considerados os "standarts" comportamentais que a sociedade deseja e espera. (m) Destarte, a razoabilidade, a relação de congruência lógica entre os motivos (pressupostos fáticos) e o ato emanado, tendo em vista a finalidade pública a cumprir, será o crivo adequado para o exercício do controle da moralidade.' (Figueiredo, Lucia Valle; segunda edição; editora melhoramentos; 1995; páginas 47 e 50).

Não poderia omitirem-se os agentes da CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) quando da liberação e acompanhamento da construção de conjuntos habitacionais, como no caso em tela, verificando a existência do superfaturamento, com construção de imóveis de qualidade e materiais inferiores aos efetivamente contratados, em prejuízo do dinheiro público.

A Resolução nO 171, de 26 de novembro de 1982, estabelecia ao extinto BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, cuja representação atual cabe a CEF (Caixa Econômica Federal), estabelece no item 7: 'Sem prejuízo das responsabilidades específicas definidas em lei para o incorporador e a empresa construtora, ao Agente Financeiro caberá vistoriar e fiscalizar as obras para efeito de comprovação da aplicação de recursos do empréstimo em conformidade com os projetos, memorial descritivo, orçamentos e demais documentos apresentados pelo empresário, obedecido o disposto neste item.'

Seja por cumprir o princípio da moralidade, ao gerir como responsabilidade o dinheiro público, seja por cumprir as normas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), não poderia se omitir os agentes da CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) quando da fiscalização da obra, mais de seiscentas casas populares, devendo ser responsabilizada pelo superfaturamento.

A omissão foi fundamental para os danos perpetrados pelo superfaturamento da obra.

Seja pela responsabilidade objetiva, não se perquire quanto a culpa da administração, seja pela responsabilidade aquiliana, comprovada a culpa da empresa pública federal pelo não cumprimento das regras do SFH (SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO), deve ser responsabilizada a CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL).

Procede, portanto, a pretensão do MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, devendo ser condenada a empresa pública federal para abater o percentual de 30,42% dos débitos dos mutuários, visto que, como observa o Sr. Perito: A defasagem entre o valor real do imóvel e o valor utilizado para sua construção é de 30,42%, do Conjunto Habitacional Bairro Planalto II a VI.

Não se diga que os contratos de empréstimos realizados pelos mutuários são distintos dos valores dos imóveis, bem como distintos do contrato de financiamento inicial com a construtora.

Evidentemente, os valores financiados aos mutuários correspondiam aos valores aplicados a cada uma das unidades habitacionais em razão do montante inicialmente financiado ao construtor.

Ademais, como não fiscalizou convenientemente a CEF (Caixa Econômica Federal) a utilização dos recursos do FGTS, não poderia ter realizado financiamento em montante acima do valor real do imóvel, sob pena de agir em desacordo a moralidade pública.

DA RESPONSABILIDADE DA EMPRESA CONSTRUTORA - SOCIEDADE CONSTRUTORA TAJI MARRAL LTDA. e da COHALAR - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSALARIADOS DO PARANÁ

Como bem salientou o representante do Ministério Público Federal, com base no artigo 1245 do CC e do artigo 12 do CDC., caracterizado o dano aos mutuários deve a empresa construtora ressarcir os mutuários os gastos para reparo destes pelos defeitos da construção, encontrados pelo Sr. Perito, sendo, por sua vez, responsável a companhia habitacional em razão dos termos contratados.

Com a vênia devida ao Ilustre Advogado da Sociedade, não vislumbro como procedente a pretensão de condenação destes requeridos no ressarcimento dos valores excedentes financiados, em razão do superfaturamento, ao FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

O contrato realizado de financiamento ocorreu entre a empresa construtora e a CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), sendo esta empresa pública a responsável pela má utilização das verbas públicas, ao liberar os recursos e não fiscalizar, efetivamente, a regular utilização destes.

Todavia, como não restou pedido pelo advogado da sociedade a devolução dos valores excedentes ao efetivamente gasto com a construção das casas populares, não é possível a condenação da CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) neste sentido.

Quanto a empresa construtora e a companhia habitacional, esta intermediária e aquela vendedora dos imóveis, ao superfaturarem os valores dos imóveis, cobraram valores excedentes dos mutuários.

Poderia ter pedido o advogado da sociedade, nesta ação coletiva, ação para diminuição do preço da compra e venda, sendo que, ao propugnar o Ministério Público Federal a diminuição imediata dos débitos dos mutuários junto ao financiamento, protege os interesses destes consumidores.

Com a vênia devida, entendo que os eventuais prejuízos ao FGTS (FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO) deverão ser ressarcidos pelo agente financeiro, no caso a CEF (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), não existindo um nexo de causalidade direto entre a ação da construtora e da companhia habitacional e o prejuízo aos recursos do FGTS (FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO).

Saliento possibilidade da própria empresa pública federal demandar contra a construtora e a companhia habitacional, na hipótese de ter a empresa pública federal ressarcido os prejuízos causados ao FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço)."

111. Dispositivo:

Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o feito e, com fulcro no artigo 269, inciso I, do CPC, extingo o processo com julgamento de mérito, a fim de:

a) condenar a Caixa Econômica Federal a abater o percentual de 30,42% dos débitos dos financiamentos concedidos aos mutuários do Conjunto Habitacional Bairro Planalto II a VI, visto que, como observou o Sr. Perito, a defasagem entre o valor real do imóvel e o valor utilizado para a sua construção, é de 30,42%;

b) condenar a Massa Falida da Sociedade Construtora Taji Marral Ltda. e a Cooperativa Habitacional dos Assalariados do Paraná - COHALAR a reparar os defeitos detectados pela perícia judicial nas unidades habitacionais adquiridas pelos mutuários do Conjunto Habitacional Bairro Planalto II a VI, os quais deverão ser liquidados individualmente;

c) declarar a improcedência do pedido de condenação da Sociedade Construtora Taji Marral Ltda. e da Cooperativa Habitacional dos Assalariados do Paraná - COHALAR em ressarcir ao FGTS os valores não gastos com a construção de casas populares, em razão de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, por não vislumbrar nexo de causalidade direta entre a ação destes requeridos com o prejuízo ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, pois eventual prejuízo ocorreu por omissão atribuída à Caixa Econômica Federal, a qual não pode ser condenada nesta lide por ausência de pretensão formulada pelo requerente neste sentido.

Condeno, ainda, os requeridos, pro rata, ao pagamento de custas processuais e ao pagamento dos honorários periciais, no montante de R$ 5000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente a partir da data da entrega do laudo pericial (27.02.1997).

À SRIP para retificação do pólo passivo, substituindo a Sociedade Construtora Taji Marral Ltda. por Massa Falida da Sociedade Construtora Taji Marral Ltda."

Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação do Ministério Público Federal e dar parcial provimento à apelação da Caixa Econômica Federal.

Juiz Federal Sérgio Renato Tejada Garcia
Relator

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO DE 19/08/2009

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2002.70.07.000027-9/PR

ORIGEM: PR 200270070000279

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

PRESIDENTE: Marga Inge Barth Tessler

PROCURADOR: Dr(a) Roberto Luís Oppermann Thomé

APELANTE: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL

APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

ADVOGADO: Manoel Diniz Paz Neto e outros

APELADO: (Os mesmos)

APELADO: SOC/ CONSTRUTORA TAJI MARRAL LTDA/ massa falida

ADVOGADO: Cicero Jose Albano e outros

: Marcos Alberto Picoli

APELADO: COOPERATIVA NACIONAL DE HABITACAO - COHALAR

ADVOGADO: Lucia Rogoski

Certifico que este processo foi incluído na Pauta do dia 19/08/2009, na seqüência 169, disponibilizado no DE de 10/08/2009, da qual foi intimado(a) o MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, a DEFENSORIA PÚBLICA e as demais PROCURADORIAS FEDERAIS.

Certifico que o(a) 4ª TURMA, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A TURMA, POR UNANIMIDADE, DECIDIU NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

RELATOR ACÓRDÃO: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

VOTANTE(S): Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

: Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER

: Juiz Federal MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA

AUSENTE(S): Des. Federal VALDEMAR CAPELETTI

Simone Deonilde Dartora
Secretária

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Data e Hora: 19/08/2009 17:39:17

D.E. Publicado em 01/09/2009




JURID - SFH. Aquisição de unidade habitacional. Vícios da construção [02/09/09] - Jurisprudência

 



 

 

 

 

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