Incorporação imobiliária. Compromisso de compra e venda. Correção monetária. Previsão contratual.
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte - TJRN.
Processo: 2009.005886-4
Julgamento: 15/09/2009 Órgao Julgador: 2ª Câmara Cível Classe: Apelação Cível
Apelação Cível N° 2009.005886-4 - Natal/17ª Vara Cível
Apelante: Ecocil - Empresa de Construções Civil Ltda
Advogados: Gleydson Kleber Lopes de Oliveira e outros
Apelado: Vinícius Ferreira de Araújo
Advogados: Rodrigo Marco Andrade de Lima e outros
Relator: Desembargador Aderson Silvino
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. IGPM. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. VEDAÇÃO AO ANATOCISMO. SÚMULA 121 DO STF. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS IMPLÍCITA. DECLARAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE DO ART. 5º DA MEDIDA PROVISÓRIA Nº 2.170, DE 23 DE AGOSTO DE 2001, QUE AUTORIZAVA A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS PELAS INSTITUIÇÕES INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL, PELO PLENÁRIO. VINCULAÇÃO DAS CÂMARAS AO ENTENDIMENTO DO ÓRGÃO PRINCIPAL DA CORTE. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível Nº 2009.005886-4, da Comarca de Natal, em que são partes as acima identificadas.
Acordam os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em sessão, por maioria de votos, em conhecer do apelo interposto, negando-lhe provimento, para manter intacta a sentença hostilizada. Vencido o Des. Claúdio Santos que dava provimento parcial ao recurso.
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pela Ecocil - Empresa de Construções Civil Ltda em face de sentença proferida pelo MM Juiz da 17ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato em que era parte autora Vinícius Ferreira de Araújo, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para determinar à ECOCIL - Empresa de Construções Civis Ltda que refaça os cálculos do saldo devedor do contrato celebrado junto à autora, por declarar que os juros remuneratórios do contrato estabelecido entre as partes somente são devidos após o habite-se da unidade habitacional adquirida pela autora, devendo pois incidir a partir da prestação que se vencer após 30 de outubro de 2003, obedecido o interstício de 30 (trinta) dias, devendo os juros serem calculados em sua forma simples.
Outrossim, determinou que seja afastada a aplicação da "Tabela Price" como fator de amortização, devendo ser recalculado o valor das prestações com a incidência de juros pela forma simples; ainda, reputou válida a aplicação da comissão de concessão de crédito, desde que não seja cumulada com quaisquer outros encargos financeiros, afastando assim a capitalização.
Reputou, também, válida a aplicação do IGP-M como fator de correção monetária, bem como declarou nula a cláusula sexta do contrato.
Manteve a antecipação de tutela deferida quanto à impossibilidade da ré inserir o nome da autora em cadastros de restrição ao crédito, revogando-a na parte que trata da possibilidade de capitalização anual.
Salientou, ainda, que acaso seja verificada a existência de saldo credor em favor do autor quando da aplicação desses parâmetros, que seja a quantia revertida no pagamento das prestações posteriores.
Com a sucumbência, condenou a parte demandada no pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitrou em 20% sobre o valor da causa.
Nas razões de apelo, a apelante aduz que é legal a cláusula que prevê incidência de correção monetária (IGPM) e de juros nos contratos de incorporação imobiliária, bem como afirma que na Tabela Prince, não há anatocismo ou cobrança de juros sobre juros.
Afirma, ainda, que é inadmissível ao devedor em mora promover a consignação em pagamento, nos termos do art. 336 do novo código civil.
Por fim, requereu o conhecimento e o provimento do presente recurso, reformando a decisão recorrida, a fim de julgar improcedente o pedido formulado na ação de revisão de contrato.
Nas contrarrazões de fls. 345/374, o Apelado refutou os argumentos ventilados no recurso, pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos.
Instada a se pronunciar, manifestou a 8ª Procuradoria de Justiça ausência de interesse para atuar no feito.
É o que importa relatar.
VOTO
O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.
A ré interpôs recurso de apelação aduzindo que a legislação de regência no campo do direito imobiliário permite a cobrança de correção monetária e juros.
A questão do índice de correção da moeda deve ficar a cargo do contrato de compromisso de compra e venda, que prevê no caso o Índice Geral de Preços de Mercado - IGPM, segundo dispõe a CLÁUSULA QUINTA do contrato firmado (fl. 38):
"CLÁUSULA QUINTA - As partes acordam em eleger o IGPM (índice Geral de Preços de Mercado)- ou IGP (Índice Geral de Preços), no caso de sua extinção - ambos publicados pela Fundação Getúlio Vargas, como o índice que melhor representa a variação dos insumos utilizados na construção do empreendimento. Para a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro deste contrato, o preço e o saldo devedor serão reajustados mensal e cumulativamente, a partir do dia primeiro do mês de assinatura deste contrato, conforme o IGPM. Os valores das parcelas, para efeito de pagamento, serão corrigidos pelo IGPM, na forma desta Cláusula, automaticamente na menor periodicidade que vier a ser admitida. A fórmula para a aplicação do reajuste, como acima previsto, terá como valor base o índice do mês anterior à data da assinatura deste contrato e, da mesma forma, o índice do mês anterior à data do efetivo cumprimento da obrigação. O índice de reajuste será obtido pela divisão desse valor pelo valor base. Não se dispondo do valor do índice na data da cobrança da obrigação, o pagamento será efetuado provisoriamente. Neste caso, o valor do índice na data de pagamento será estimado a partir do último disponível, acrescido de projeção de variação do índice futuro efetuada pela INCORPORADORA. Resultando diferença de valores entre a forma de reajuste acima e a forma de cobrança provisória, a favor do(s) ADQUIRENTE(S) ou da INCORPORADORA, o valor da diferença será creditado/debitado ao(s) ADQUIRENTE(S), no mês seguinte, corrigido pela variação dos índices que foram adotados para atualização dos saldos dos depósitos em caderneta de poupança, sendo utilizado o último índice divulgado na data do envio do aviso de cobrança/crédito, de forma a não haver prejuízo para qualquer dos contratantes."
Dessa forma, tal como estabelece o instrumento particular de promessa de compra e venda, o fator de correção monetária a ser aplicado na hipótese é o Índice Geral de Preços de Mercado - IGPM , expedido pela Fundação Getúlio Vargas, como determinado na sentença recorrida.
Acerca da legalidade da incidência da Tabela Price ao contrato de financiamento de imóvel, trata-se de tema bastante debatido no Tribunal, tendo esta Corte se pronunciado pela ilegalidade da incidência da tabela mencionada:
Eis alguns julgados:
"EMENTA: CONTRATUAL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. FUNCEF. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO PODER JUDICIÁRIO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO RECONHECIDA. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. PRESTAÇÃO DE AMORTIZAÇÃO E JUROS VINCULADA AO REAJUSTE SALARIAL DA CONTRATANTE. TABELA PRICE. ANATOCISMO CONFIGURADO. SÚMULA 121 DO STF. EXCLUSÃO. PRECEDENTES DO TJRN. NEGATIVA DE PROVIMENTO".(2008.003712-8, Rel. Juíza Maria Zeneide Bezerra, Jul: 07/07/08)
"EMENTA: CONTRATUAL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. MÚTUO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. FUNCEF. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO PODER JUDICIÁRIO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO RECONHECIDA. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. PRESTAÇÃO DE AMORTIZAÇÃO E JUROS VINCULADA AO REAJUSTE SALARIAL DA CONTRATANTE. TABELA PRICE. ANATOCISMO CONFIGURADO. SÚMULA 121 DO STF. EXCLUSÃO. PRECEDENTES DO TJRN. NEGATIVA DE PROVIMENTO". (2008.004042-4, Rel. Des. Vivaldo Pinheiro, Julg. 07/07/08)
"EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO DO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DE ANÁLISE DA PROVA PERICIAL. PERÍCIA CONCLUSIVA NO SENTIDO DE QUE NA APLICAÇÃO DA TABELA PRICE NÃO INCIDE JUROS CUMULADOS. ACÓRDÃO PELA ILEGALIDADE DA TABELA PRICE. PROVA PERICIAL NÃO VINCULA O CONVENCIMENTO DO JULGADOR. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. CONHECIMENTO E REJEIÇÃO DOS EMBARGOS".(2005.002678-6, Relª. Juíza Francimar Dias, 19/06/2008)
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - FUNCEF - SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - SALDO DEVEDOR DEVE SER CORRIGIDO COM BASE NO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL - OBSERVÂNCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - INAPLICABILIDADE DA TABELA PRICE - VALOR DO SEGURO REAJUSTADO DE ACORDO COM A EVOLUÇÃO DAS PARCELAS CONTRATUAIS - CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL".(2007.006406-7, Rel. Des. Aderson Silvino, Julg: 22/11/07, Des. Aderson Silvino)
"EMENTA: Apelação Cível. Ação Ordinária de Revisão Contratual. Financiamento de habitação. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Utilização da Tabela Price. Prática de Anatocismo. Vedação pelo ordenamento jurídico. Inteligência da Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.
- Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo, devido a presença dos requisitos legais.
- O princípio do "pacta sunt servanda" é relativizado com a vigência do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
- A utilização da Tabela Price, que implica cobrança de juros compostos, não pode ser admitida, pois a capitalização é vedada no ordenamento jurídico pátrio.
- Precedentes desta Corte". (TJ/RN, Ap. Cível nº 2007.005524-0, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Aécio Marinho, julg.25.10.2007) (grifos acrescidos)
"EMENTA: DIREITO CIVIL E ECONÔMICO. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CONTRATO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE - CONFIGURAÇÃO DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS - EXCLUSÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL - ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E DAS PRESTAÇÕES - INPC/IBGE E EQUIVALÊNCIA SALARIAL - MÉTODOS DE ATUALIZAÇÕES VÁLIDOS - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado às relações jurídicas envolvendo as entidades de previdência privada e seus participantes, mesmo que pactuadas em data anterior à vigência do mesmo, pois são relações de trato sucessivo onde os efeitos são diferidos no tempo". (Apelação Cível nº 2006.007119-3, 2ª Câmara Cível, Relator Juiz Convocado Saraiva Sobrinho, j. em 16.01.2007)
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FORNECIDO PELA FUNCEF. AQUISIÇÃO DE CASA PRÓPRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. EQUIVALÊNCIA SALARIAL. ATENDIMENTO ÀS CLAUSULAS DO ACORDO. AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO. INADMISSBILIDADE. SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA. ABUSIVIDADE. DECISÃO MANTIDA. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO".(TJ/RN, AC Nº 04.000876-7, 1ª Câmara Cível, Rel. Juiz Convocado Virgílio Fernandes, Julg. 12.12.2006) (grifos acrescidos)
"EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. REVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CDC. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. TERMO INICIAL. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. APLICAÇÃO DA TABELA PRICE. CONFIGURAÇÃO DA ABUSIVIDADE DOS JUROS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. PRECEDENTES". (AC 2005.006697-9, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. João Rebouças, DOE 12/05/2006). (grifos acrescidos).
Como asseverou o Juízo de Primeiro grau, não houve controvérsia que a parte demandada vem utilizando-se da "TABELA PRICE" como base para amortização, conforme ficou, inclusive, estabelecido no quadro de resumo do instrumento particular de compra e venda, integrante ao contrato, senão vejamos:
"as prestações vincendas 30 (trinta) dias após a conclusão das obras o que se dará com a expedição do Habite-se (parcial ou total) da unidade que vier a ser designada, tal como previsto na Cláusula Décima adiante, serão acrescidas de juros de 12% ao ano, calculados pela 'Tabela Prince'".
Desta forma, há de levar-se em consideração que a aplicação da Tabela Price importa na cobrança de juros disfarçados e compostos, configurando a hipótese de anatocismo, prática vedada em nosso ordenamento jurídico.
Assim, já decidiu este Relator:
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - REJEIÇÃO - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS IMPLÍCITA - VEDAÇÃO AO ANATOCISMO - CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I - Patente está a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às operações realizadas com estabelecimentos bancários, em virtude das partes contratantes se adequarem aos seus conceitos básicos.
II - Somente é permitida a capitalização mensal dos juros quando exista expresso dispositivo de lei que a admita, como para os créditos rurais o art. 5º do Decreto-Lei 167/67; para os créditos industriais o art. 5º do Decreto Lei 413/69, e para os créditos comerciais o art. 5º da Lei 6.840/80.
III - O sistema da Tabela Price utilizado esconde, no seu mais profundo interior, a capitalização de juros, que é terminantemente repudiada pelo ordenamento jurídico pátrio". (TJ/RN, Ap. Cível nº 209.001284-4, 2ª Câmara Cível, julg. 24.03.2009)
Quanto à constitucionalidade da aplicabilidade da capitalização mensal de juros, esta foi apreciada pelo Pleno desta Egrégia Corte de Justiça, por ocasião do julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade em Apelação Cível nº 2008.004025-9/0002.00, momento em que foi entendido como inconstitucional o art. 5º da Medida Provisória Nº 2.170/2001, por ofensa aos artigos 192 e 62, § 1º, inciso III, ambos da Constituição Federal.
Destarte, deve ser mantida a sentença monocrática a fim de que seja expurgada da relação contratual a incidência de capitalização mensal de juros.
Quanto à assertiva de que é inadmissível ao devedor em mora promover a consignação em pagamento, não assiste razão ao recorrente, haja vista que, conforme posicionamento do Superior Tribunal de Justiça," na ação de consignação em pagamento, é possível ampla discussão sobre o débito e o seu valor, inclusive com a interpretação da validade e alcance das cláusulas contratuais". (REsp 436842/RS; Rel. Min. Nancy Andrighi; DJ: 08/03/07)
Diante do exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento, a fim de manter incólumes os termos da sentença atacada.
É como voto.
Natal, 15 de setembro de 2009.
DESEMBARGADOR ADERSON SILVINO
Presidente / Relator
DESEMBARGADOR CLÁUDIO SANTOS
Vencido
Dra. MYRIAN COELI GONDIM D´OLIVEIRA SOLINO
20º Procuradora de Justiça
JURID - Incorporação imobiliária. Compromisso de compra e venda. [25/09/09] - Jurisprudência
Nenhum comentário:
Postar um comentário