Compra e venda. Rescisão. Inadimplemento injustificado por parte dos compromissários compradores.
Tribunal de Justiça de São Paulo - TJSP.
APELAÇÃO Nº 325.800.4/6 - Campinas
APELANTES Joaquim Henrique Braga e Ana Maria Leite Braga
APELADA Mestra Engenharia Ltda.
VOTO Nº 16343
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO nº 325.800-4/6-00, da Comarca de VL.MIMOSA/CAMPINAS, em que são apelantes JOAQUIM HENRIQUE BRAGA e OUTRA sendo apelada MESTRA ENGENHARIA LTDA:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GUIMARÃES E SOUZA (Presidente, sem voto), PAULO EDUARDO RAZÜK e VICENTINI- BARROSO.
São Paulo, 18 de agosto de 2009.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento injustificado por parte dos compromissários compradores - Irregularidade inicial do empreendimento - Regularização posterior, sendo exigível o cumprimento da obrigação - Aumento abusivo das parcelas não comprovado - Propaganda enganosa não verificada - Ocupação do imóvel por longo período sem qualquer desembolso por parte dos compromissários compradores - Retenção integral dos valores desembolsados - Recurso desprovido.
Trata-se de apelação da sentença de fls. 165/167 (objeto de embargos de declaração rejeitados - fls. 170) em que foi julgada procedente "ação ordinária de rescisão contratual c.c. reintegração de posse e pagamento de lucros cessantes" (fls. 2) ajuizada por Mestra Engenharia Ltda. contra Joaquim Henrique Braga e Ana Maria Leite Braga, "para declarar rescindido o contrato reintegrando-se a autora na posse do imóvel" (cf. fls. 167), tendo sido determinada a retenção integral das parcelas pagas em compensação à ocupação do bem. Foram os réus, beneficiárias da assistência judiciária gratuita, condenados no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Inconformados, apelaram os vencidos sustentando ser aplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor. Alegaram que, diante das irregularidades do empreendimento, o pagamento das prestações não poderia ter sido exigido, bem como ter havido prática de propaganda enganosa e reajuste abusivo das parcelas. Requereram o reconhecimento da nulidade das cláusulas primeira, oitava e nona do contrato, bem como a devolução de todos os valores desembolsados. Oferecidas contrarrazões, foram os autos remetidos a esta Corte. É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda, firmado entre as partes em abril de 1994 (fls. 22/36), cuja unidade objeto da avença foi entregue aos compromissários compradores em junho de 1996 (fls. 16/18).
Dos elementos constantes dos autos, verifica-se que desde dezembro de 1999 os apelantes deixaram de pagar as prestações devidas sob o pretexto de que o empreendimento estaria irregular.
Conforme informado na cláusula IV do termo de adesão (fls. 24), realmente as unidades foram comercializadas em situação irregular, fato de que, por óbvio, tinham os apelantes plena ciência.
Ocorre que, posteriormente, como bem observado pelo Juiz de Direito, o empreendimento foi devidamente regularizado, inexistindo qualquer óbice ao cumprimento pelos compromissários compradores das obrigações assumidas.
Em hipótese semelhante, em que figurou a apelada como parte no processo, esta Corte já decidiu que "Se um loteamento se inicia irregularmente, deve ser regularizado para, então, haver a continuidade do pagamento das prestações de aquisição dos lotes pelos adquirentes", certo que "Não se pode admitir que, iniciado irregularmente o loteamento, não possa o empreendimento vir a ser legalizado para, então, poder o empreendedor exigir o pagamento das prestações do financiamentos sob pena de criação de uma situação de impasse, pela qual o contrato fique permanentemente com seus efeitos suspensos, locupletando-se o adquirente" (Apelação Cível nº 261.638-4/0 - Campinas, 1ª Câmara B do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Edmundo Lellis Filho, em 6/4/2009).
Ademais, nada há nos autos a indicar que as prestações tivessem sido aumentadas de forma abusiva. Tampouco se vislumbra ter havido propaganda enganosa.
Feitas essas considerações, tem-se que a inadimplência dos apelantes é fato incontroverso. Correta afigura-se, pois, a rescisão do compromisso de compra e venda, sendo irrelevante a discussão acerca da validade das cláusulas primeira, oitava e nona do contrato.
Independentemente de aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor à espécie, está-se diante de situação particular que não pode ser desconsiderada: desde dezembro de 1999 os compromissários compradores ocupam o imóvel sem nada desembolsar.
Assim, não obstante o contrato ter sido parcialmente cumprido (pagamento de cerca de setenta parcelas das cento e vinte avençadas - cláusula terceira, parágrafo primeiro - fls. 29), é razoabilíssimo que a apelada seja ressarcida pela ocupação do imóvel por parte dos recorrentes por quase uma década sem nenhum desembolso, retendo integralmente as prestações pagas.
Conforme já foi decidido, "Não se trata de negar vigência ao Código de Defesa do Consumidor que proíbe o perdimento das parcelas pagas, mas de indenizar a autora por perdas e danos sofridos e evitar o enriquecimento sem causa dos réus" (Apelação Cível nº 009.244-4 - São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Rebouças de Carvalho, em 18/2/98).
O fato de o inadimplemento persistir deve ser levado em conta não havendo mais razão alguma para a devolução parcial tal como pleiteada. Há de ser ter em mente que, "OCORRENDO FATO SUPERVENIENTE, NO CURSO DA AÇÃO, POSTERIOR À SENTENÇA, QUE POSSA INFLUIR NA SOLUÇÃO DA LIDE CUMPRE AO TRIBUNAL TOMÁ-LO EM CONSIDERAÇÃO AO DECIDIR A APELAÇÃO. A REGRA DO "IUS SUPERVENIENS" DIRIGE-SE, TAMBÉM, AO JUÍZO DE SEGUNDO GRAU, UMA VEZ QUE DEVE A TUTELA JURISDICIONAL COMPOR A LIDE COMO ESTA SE APRESENTA NO MOMENTO DA ENTREGA (ART 460, DO CPC)" (REsp. nº 75.003 - RJ, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. um - Rel. Min. Waldemar Zveiter, em 26/3/96, DJU de 10/6/96, pág. 20323).
Nessas circunstâncias, nega-se provimento ao recurso.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
JURID - Compra e venda. Rescisão. Inadimplemento injustificado. [10/09/09] - Jurisprudência
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