Anúncios


quarta-feira, 9 de setembro de 2009

JURID - Arremate irrisório anulado [09/09/09] - Jurisprudência


Turma anula arrematação de imóvel por valor irrisório


Circunscrição :1 - BRASILIA

Processo :2005.01.1.006570-8

Vara : 111 - PRIMEIRA VARA DA FAZENDA PÚBLICA DO DF

SENTENÇA

Vistos, etc.

COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP, qualificada às fls. 02, propôs ação anulatória pelo procedimento comum ordinário, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, contra CELSO FELÍCIO COVRE e DOMECIANO DE SOUSA MEDEIROS.

Alega, em apertada síntese, que propôs ação de retrovenda perante este Juízo buscando ver declarada a validade de cláusula de retrovenda do imóvel situado na QNN 15, Lote B, Ceilândia, tendo a ação sido julgada procedente; que a execução deveria se dividir em dois procedimentos, por arbitramento e por artigo; que liquidada a parte relativa ao arbitramento foi apurado o crédito em favor do Réu; que em razão do não pagamento, o Primeiro Réu indicou à penhora os imóveis situados na SHIN Centro de Atividades 06, Conjunto 02, Lote 06 e SHIN Centro de Atividades 06, Conjunto 02, Lote 07; que a ordem de penhora foi deferida, o mandado cumprido e os imóveis foram avaliados individualmente pelo valor de R$ 202.500,00 (duzentos e dois mil e quinhentos reais); que designada hasta pública foi expedido mandado de intimação apenas para o Primeiro Réu, não havendo sido expedido mandado de intimação da hasta pública para a Autora e, mesmo assim, a hasta foi realizada vindo o Segundo Réu a adquirir o imóvel situado na SHIN CA 06, Conjunto 02, Lote 06, pelo valor de R$ 61.000,00 (sessenta e um mil reais); que é cabível a ação anulatória consoante entendimento doutrinário e jurisprudencial.

Aduz que pretende ver declarada a nulidade da hasta pública referida em razão da falta de sua intimação e em razão do imóvel ter sido alienado por preço ínfimo, correspondendo a cerca de 30% (trinta por cento) do valor da avaliação, o que caracteriza alienação por preço vil, eis que o imóvel está situado numa das regiões mais nobres da Capital, sendo imóvel extremamente valorizado e de fácil alienação.

Conclui pedindo a concessão de antecipação da tutela, expedindo-se ofício ao Tabelião do 2º Ofício de registro de Imóveis, para que se abstenha de proceder ao registro da carta de arrematação prenotada, bem como praticar quaisquer atos relativos à transferência de domínio.

No mérito pede que seja considerado a infringência do § 5º, do artigo 687, do Código de Processo Civil bem como a vileza do lance que arrematou o imóvel situado no Lote 06, do Conjunto 02, da CA 06, Lago Norte, que atingiu o insignificante percentual de 30% (trinta por cento) do valor da avaliação, declarando a nulidade da arrematação, cancelando-se os atos decorrentes da hasta pública, além da condenação dos Réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Instruíram a petição inicial os documentos de fls. 17/60.

Às fls. 61, foi concedida a antecipação dos efeitos da tutela.

Citado (fls. 65/66), o Primeiro Réu apresentou contestação às fls. 70/75, onde alega que a Autora realmente não foi intimada por sua diretoria, mas teve ciência por seu representante judicial e que, além disso, a Autora compareceu aos autos em 3 (três) oportunidades, pediu juntada dos editais de prazo que ela própria fizera publicar, dando-se, assim, por ciente do leilão judicial; que, com relação ao preço vil, esta veio sustentada no fato de o único lance dado não ter atingido 60% (sessenta por cento) da avaliação feita; que tal forma de entendimento não é definitiva e deve ser examinada à luz do caso concreto, eis que, tratando-se de um loteamento novo e ainda despido de infra-estrutura, além de se encontrar em local pouco povoado, é justificável que haja uma certa dificuldade do avaliador judicial em constatar o valor venal do imóvel e, por este motivo, este tomou por base o valor usado pela Autora nas suas licitações; que não houve nenhum licitante na primeira praça e, na segunda, apenas se apresentou o arrematante; que o arrematante trouxe aos autos laudo de avaliação do imóvel realizado para pagamento de impostos e que lhe foi atribuído o valor de R$ 78.292,66 (setenta e oito mil, duzentos e noventa e dois reais e sessenta e seis centavos). Tece outros comentários sobre o preço e a avaliação do imóvel.

Conclui pedindo que seja mantida a validade da praça, ultimando-se os seus termos e autorizando o levantamento do valor nela obtido e, caso seja anulada a praça, venha esta a ser repetida com as cautelas normais.

Citado por hora certa (fls. 88/90), o Segundo Réu apresentou contestação às fls. 92/95, onde alega que, no que diz respeito a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal, não assiste razão a Autora, uma vez que tomou ciência por seu representante judicial do dia, hora, condições e local da hasta pública, conforme provam petições protocoladas antes da realização da praça, inclusive, as petições estão acompanhadas das publicações dos editais de praça e intimação; que ciente da data e condições da praça, caso não concordasse com o valor da arrematação ou outro ato que entendesse ilegal, teria a seu favor o meio processual próprio, ou seja, os embargos à arrematação, de cujo direito abriu mão, ocorrendo a preclusão temporária, tornando a arrematação ato jurídico perfeito; que, quanto a alegação de vileza, padece esta de amparo legal, seja preclusão pelo decurso de prazo para oposição de embargos, seja pela correspondência entre valor da arrematação com o valor do imóvel estabelecido pela Secretaria de Fazenda, para efeito de cobrança do IPTU e ITBI, tendo esta avaliado o imóvel em R$ 78.292,66 (setenta e oito mil, duzentos e noventa e dois reais e sessenta e seis centavos) e, por este motivo, o valor da arrematação corresponde a 78% (setenta e oito por cento) do valor real do imóvel.

Conclui pedindo a improcedência dos pedidos por absoluta falta de amparo legal, com a condenação da Autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Réplica às fls. 97/101, mantendo o pedido inicial, juntados os documentos de fls. 102/104.

Em especificação de provas somente a Autora se manifestou às fls. 106, pedindo o julgamento antecipado da lide. Os Réus não se manifestaram (fls. 107).

Este o breve relatório. Decido.

Procedo ao julgamento antecipado da lide nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a matéria é unicamente de direito.

Cuida a espécie de ação anulatória pelo procedimento comum ordinário onde a Autora pretende ver declarada a nulidade da hasta pública realizada nos autos do processo de retrovenda, em razão de sua não intimação pessoal e em razão da vileza do lance que arrematou o imóvel situado no Lote 06, do Conjunto 02, da CA 06, Lago Norte, que atingiu o percentual de 30% (trinta por cento) do valor da avaliação.

Sem preliminares.

Antes de adentrar no mérito propriamente dito, examino uma questão processual argüida pelo Segundo Réu quando afirma que a Autora, ciente da data e condições da praça, caso não concordasse com o valor da arrematação ou outro ato que entendesse ilegal, teria a seu favor o meio processual próprio, ou seja, os embargos à arrematação, de cujo direito abriu mão, ocorrendo a preclusão temporária, tornando a arrematação ato jurídico perfeito.

Entendo não assistir razão ao Segundo Réu, isto porque, de acordo com a disposição inserta no artigo 486, do Código de Processo Civil, é admissível a propositura de ação anulatória para desconstituir arrematação após a expedição da respectiva carta, de forma que a via eleita pela Autora é perfeitamente cabível à espécie, isto porque, esta ação foi proposta após a expedição da carta de arrematação.

Aliás, este é o entendimento esposado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, haja vista o seguinte julgado, "verbis":

"PROCESSUAL CIVIL - ARREMATAÇÃO - NULIDADE - AÇÃO ANULATÓRIA (ART. 486 CPC) - CABIMENTO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA DEFENSORIA PÚBLICA DA REALIZAÇÃO DA PRAÇA E DA ARREMATAÇÃO, AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA PARTE DE NOVA AVALIAÇÃO E ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL - REJEIÇÃO. 1. Admite-se a propositura de ação anulatória, prevista no artigo 486 do Estatuto Processual Civil, visando desconstituir a arrematação, quando já expedida a respectiva carta. (Precedentes do e. STJ) (...) 5. Recurso conhecido e desprovido. (20050310176110APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 04/10/2006, DJ 31/10/2006 p. 101)

Outro não é o entendimento esposado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, haja vista os seguintes julgados, "verbis":

"RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. ANULAÇÃO DE PROCESSO EXECUTIVO. CITAÇÃO POR EDITAL. ATOS POSTERIORES. EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA POSTERIOR DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (...) 3. Quando já houver sido expedida a carta de arrematação, bem como quando já transferida a propriedade do bem, não pode a desconstituição da alienação ser feita nos próprios autos de execução, devendo ser realizada por meio de ação própria, anulatória, nos termos do art. 486 do CPC. ..." (Resp nº: 577363/SC, 1ª Turma, DJU: 27.03.2006, p. 159, rel. a em. Min. DENISE ARRUDA)".

"PROCESSUAL CIVIL. PROCESSO DE EXECUÇÃO. PENHORA SOBRE IMÓVEL AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CÔNJUGE ACERCA DA ARREMATAÇÃO. NULIDADE. DECRETAÇÃO NOS PRÓPRIOS AUTOS DA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CABIMENTO DA AÇÃO ANULATÓRIA DO ART. 486, DO CPC. (...) 2. A jurisprudência do Eg. STJ admite a utilização da ação anulatória do art. 486 do CPC para desconstituir a arrematação (Resp 35054/SP). 3. Outrossim, é cediço na Corte que 'a pretensão de desconstituição da arrematação não pode ser examinada nos autos do processo de execução, quando já houve a expedição da respectiva carta e sua transcrição no registro imobiliário, mas em ação autônoma, anulatória, nos termos do art. 486 do CPC.' (AGRESP 165.228-SP, Relatora Min. Eliana Calmon, DJ de 25.09.2000). 4. Recurso Especial do arrematante provido." (Resp nº: 788873/PR, 1ª Turma, DJU: 06.03.2006, p. 236, rel. o em. Min. LUIZ FUX)".

"PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. CABIMENTO DA AÇÃO ANULATÓRIA DO ART. 486, DO CPC. (...) 4. A jurisprudência do Eg. STJ admite a utilização da ação anulatória do art. 486 do CPC para desconstituir a arrematação (REsp 59.211/MG, REsp 442.238/PR, REsp 150.115/DF, REsp 35054/SP), ainda que tenha havido irresignação nesse sentido. ..." (REsp 643320/SE, 1ª Turma, DJU: 02.05.2005, p. 193, rel. o em. Min. LUIZ FUX)".

Diante destes julgados, entendo pela rejeição da argumentação do Segundo Réu, isto porque a via escolhida pela Autora é adequada a sua pretensão.

Esclarecida esta questão processual, passo ao exame do mérito.

A Autora fundamenta seu pedido de declaração de nulidade da hasta pública em 02 (dois) fatos ocorridos durante o procedimento, quais sejam: a ausência de intimação pessoal da designação da hasta para alienação dos imóveis de sua propriedade e a vileza do preço pelo qual o imóvel foi arrematado, correspondendo a cerca de 30% (trinta por cento) do valor da avaliação.

No que atine ao primeiro argumento, qual seja, a ausência de intimação pessoal, entendo não assistir razão à Autora.

Dispõe o § 5º, do artigo 687, do Código de Processo Civil que, "verbis":

"Art. 687. O edital será afixado no local de costume e publicado, em resumo, com antecedência mínima de cinco (5) dias, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local.

(...)

§ 5º. O executado terá ciência do dia, hora e local da alienação judicial por intermédio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por meio de mandado, carta registrada, edital ou outro meio idôneo".

Como se verifica do referido dispositivo legal, não há nenhuma obrigatoriedade da intimação pessoal da Autora do dia, hora e local da alienação judicial. A intimação realizada por meio de seu advogado, por si só, supre a necessidade da intimação exigida pela Autora nestes autos.

Compulsando os autos nº 6.441/94, em apenso, verifico que a hasta pública que se pretende ver anulada foi designada para os dias 07.10.2004 (1ª hasta) e 18.10.2004 (2ª hasta), conforme se vê às fls. 312, dos autos acima referidos e, realmente, foi expedida intimação para o Exeqüente (fls. 313/315), porém, não foi expedida intimação pessoal para a Executada (ora Autora), porém, consta às fls. 321, edital de praça e intimação, que foi publicado no Dário de Justiça no dia 01.10.2004, conforme consta da certidão da Secretaria do Juízo de fls. 321 verso.

Logo, com a publicação do edital de praça e intimação, não pode a Autora falar que não foi intimada para o ato, porque, de acordo com a disposição inserta no § 5º, do artigo 687, do Código de Processo Civil, a intimação atende a todos os requisitos, não sendo necessária a intimação pessoal como pretende a Autora.

De outro lado, mesmo que se levantasse a hipótese da intimação acima não ter validade, o que se admite apenas pelo debate, as petições de fls. 329, 331 e 333, indicam, claramente, que a Autora tinha conhecimento do ato, isto porque compareceu em Juízo por meio de seus advogados constituídos, para juntar aos autos as cópias das publicações do edital de praça e intimação, não sendo crível que Autora estivesse juntando a publicação do edital no Diário da Justiça e em 2 (dois) jornais de grande circulação no Distrito Federal, e não soubesse do que se tratava.

Ora, ao comparecer aos autos para juntar cópia das publicações do edital de praça e alienação, a Autora demonstrar ter ciência da data, local e hora designados para a hasta pública. Tenho que na hipótese, tem aplicação o princípio da instrumentalidade das formas e dos atos processuais, "segundo o qual o ato só se considera nulo e sem efeito, se, além de inobservância da forma legal, não tiver alcançado a sua finalidade" (Humberto Theodoro Júnior, "in" Curso de Direito Processual Civil, Forense, 7ª Edição, página 309), conforme estatui o artigo 244, do Código de Processo Civil.

Ademais, nenhum prejuízo adveio à Autora eis que a hasta pública foi realizada em atendimento a todos os requisitos legais.

Comprovado que a Autora teve ciência da data, hora, condições e local da hasta pública em decorrência da publicação correta do edital de praça e intimação, tendo apresentado cópia das publicações do edital (fls. 329, 331 e 333, dos autos em apenso), observa-se claramente que o ato alcançou a sua finalidade (artigo 244, do CPC), portanto, válido o ato jurídico impugnado a partir do momento da publicação do edital e do comparecimento aos autos.

Aliás, este é o entendimento esposado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, haja vista o seguinte julgado, "verbis":

"PROCESSUAL CIVIL - ARREMATAÇÃO - NULIDADE - AÇÃO ANULATÓRIA (ART. 486 CPC) - CABIMENTO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA DEFENSORIA PÚBLICA DA REALIZAÇÃO DA PRAÇA E DA ARREMATAÇÃO, AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA PARTE DE NOVA AVALIAÇÃO E ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL - REJEIÇÃO. (...) 3. Não acarreta nulidade da arrematação a ausência de intimação pessoal da parte acerca de nova avaliação, precedendo a hasta pública, quando inexistente prejuízo relevante suportado, eis que "não se declara nulidade de ato processual sem que fique demonstrado que ocorreu evidente prejuízo para a parte interessada." (...) 5. Recurso conhecido e desprovido. (20050310176110APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 04/10/2006, DJ 31/10/2006 p. 101)".

No tocante à alegação de que o imóvel foi alienado por preço ínfimo, correspondendo a cerca de 30% (trinta por cento) do valor da avaliação, é importante seja destacado que inexistem critérios objetivos para a conceituação do preço vil, de forma que, para sua definição, deve o Magistrado atentar-se para "as circunstâncias do caso concreto" (STJ, 4ª Turma, Resp 166.789, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo, DJU de 21.09.98, pag. 198) e a "comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e a aquele da arrematação" (STJ - 1ª Turma, Resp 448.575, Relator Ministro Gomes de Barros, DJU de 22.09.2003, pág. 263), seguindo entendimento dominante dos Tribunais Superiores.

No presente caso temos que foi arrematado, em segunda praça, o imóvel situado no Lote 06, do Conjunto 02, da CA 06, Lago Norte, pelo preço de R$ 61.000,00 (sessenta um mil reais. De acordo com o laudo de avaliação do imóvel de fls. 310, dos autos nº 6.441/94, referido bem foi avaliado em R$ 202.500,00 (duzentos e dois mil e quinhentos reais).

Temos, também, no presente caso, que o imóvel está situado numa das regiões mais nobres do Distrito Federal, extremamente valorizada e de fácil comercialização, em face das limitações geográficas do local.

Neste caso, constato que o imóvel foi arrematado por preço correspondente a 30,4% (trinta vírgula quatro por cento) do valor da avaliação e, analisadas as circunstâncias do caso concreto e específicas destes autos, operada a comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da arrematação e em atenção à localização do imóvel, entendo que este foi arrematado por preço vil, já que o valor da arrematação não atingiu, sequer, 50% (cinqüenta por cento) do valor da avaliação.

O entendimento que vem se consolidando neste Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios quanto à vileza do valor da arrematação leva em consideração o percentual indicado acima, haja vista os seguintes julgados, "verbis":

"PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. - Não há que se falar em preço vil quando o bem objeto da arrematação tem valor superior a 50% (cinqüenta por cento) da avaliação. (Precedentes do STJ e deste Tribunal).(20030110977775APC, Relator DÁCIO VIEIRA, 5ª Turma Cível, julgado em 21/06/2006, DJ 15/03/2007 p. 473)"

"PROCESSUAL CIVIL - ARREMATAÇÃO - NULIDADE - AÇÃO ANULATÓRIA (ART. 486 CPC) - CABIMENTO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA DEFENSORIA PÚBLICA DA REALIZAÇÃO DA PRAÇA E DA ARREMATAÇÃO, AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA PARTE DE NOVA AVALIAÇÃO E ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL - REJEIÇÃO. (...) 4. Ante a inexistência de critérios legais e objetivos para a conceituação do "preço vil", restando sua aferição pendente de circunstâncias peculiares do caso concreto, rejeita-se sua caracterização quando a importância obtida com a alienação em segunda praça equivale a mais de 50% (cinqüenta por cento) do valor da última avaliação. 5. Recurso conhecido e desprovido.(20050310176110APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 04/10/2006, DJ 31/10/2006 p. 101)".

Outro não é o entendimento esposado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, haja vista o seguinte julgado, "verbis":

"Execução - Arrematação, Imóvel, Preço vil - Conceito. Conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da arrematação. Em se tratando de arrematação de imóveis, presume-se vil o lance inferior a 50% do valor da avaliação atualizado. O respeito aos arts. 620 e 692 do CPC exige a atualização dos valores dos bens que irão à hasta pública."(STJ, RESP 448575/MA, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 22/09/2003)".

Diante destes julgados, não tenho a menor sombra de dúvida de que o imóvel situado no Lote 06, do Conjunto 02, da CA 06, Lago Norte, foi arrematado, em segunda praça, por preço vil, em razão do valor da arrematação corresponder apenas a 30,4% (trinta vírgula quatro por cento) do valor da avaliação.

Neste caso, por se tratar de preço vil, o lanço ofertado não deveria nem mesmo ter sido aceito pelo leiloeiro, conforme disposição constante do artigo 692, "caput", do Código de Processo Civil. No entanto, uma vez ocorrida a arrematação, deve o vício ser eliminado a fim de se evitar prejuízos a ambas as partes, uma vez que a transferência de bens do patrimônio do Executado a terceiro por preço ínfimo não interessa a nenhuma das partes do feito executivo.

Assim, diante dos argumentos expendidos, julgo PROCEDENTE o pedido para anular a arrematação do imóvel situado no Lote 06, do Conjunto 02, da CA 06, Lago Norte, ocorrida nos autos da Ação de Retrovenda de nº 6441/94, em fase de execução, eis que concluída por preço vil, confirmando a antecipação de tutela anteriormente deferida.

Em conseqüência, determino a expedição de ofício ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis, encaminhando-se cópia da presente decisão para as providências cabíveis quanto à inviabilidade de registro da carta de arrematação, cancelamento do registro acaso já ocorrido e vedação de transferência do imóvel por atos derivados do referido registro.

Na forma do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, declaro resolvido o mérito da demanda.

Condeno os Réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo, na forma do parágrafo 4º, do artigo 20, do Código de Processo Civil, em R$ 1.000,00 (hum mil reais), sendo 50% (cinqüenta por cento) para cada Réu.

Junte-se cópia da presente decisão nos autos da ação de Retrovenda de nº 6441/94, em fase de execução, que deverá ter seu curso normal.

P.R.I.

Brasília - DF, quarta-feira, 07/05/2008 às 15h16.



JURID - Arremate irrisório anulado [09/09/09] - Jurisprudência

 



 

 

 

 

Nenhum comentário:

Postar um comentário