Civil e processual civil. Agravo de instrumento. Ação indenizatória. Condomínio comercial. Inadimplência de taxas condominiais e do fundo de promoção.
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte - TJRN
Agravo de Instrumento n° 2009.004385-6
Origem: 4ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN
Agravante: Via Direta Shopping Ltda.
Advogado: Fábio José de Vasconcelos Uchoa
Agravado: Hélcio Godeiro de Lacerda - ME
Advogados: Diógenes Araújo Barbosa e outro
Relator: Desembargador Cláudio Santos
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DECISÃO QUE CONCEDEU MEDIDA LIMINAR PARA DETERMINAR QUE O AGRAVANTE PROVIDENCIASSE O RESTABELECIMENTO DO FORNECIMENTO DE ÁGUA NO PRÉDIO DO AGRAVADO. CONDOMÍNIO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA DE TAXAS CONDOMINIAIS E DO FUNDO DE PROMOÇÃO. CORTE DE ÁGUA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO. NÃO-COMPROVAÇÃO. NÃO É RAZOÁVEL SE OBRIGAR OS DEMAIS CONDÔMINOS A SUPORTAR O AUMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO, ANTE A INADIMPLÊNCIA DE UM ÚNICO CONDÔMINO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO E. TJDFT. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de "efeito suspensivo ativo", interposto pela empresa Via Direta Shopping Ltda., por seu advogado, em face de decisão da MM. Juíza de Direito da 17ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da Ação Indenizatória (proc. nº 001.09.006414-4) ajuizada contra si pelo microempresário Hélcio Godeiro de Lacerda, deferiu a medida liminar pleiteada, para determinar que o Réu, ora Agravante, restabelecesse o fornecimento de água no prédio do Autor, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), até o limite de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Alegou o Agravante, em síntese, que:
a) celebrou com o Agravado um contrato atípico de locação, no valor de R$ 1.635,77 (mil, seiscentos e trinta e cinco reais e setenta e sete centavos), referente a uma área de sua propriedade, loja nº 220, com prazo de término ocorrido em 30 de setembro de 2008;
b) em razão da inércia do Agravado em desocupar o referido ponto comercial, ajuizou, em 14/11/2008, ação de despejo c/c cobrança de alugueis e demais encargos da locação (proc. nº 001.08.502946-8), buscando primeiramente a proteção jurisdicional, tendo o Réu contestado a ação, porém não purgou a mora, sob o argumento que teria proposta ação de consignação em pagamento no dia 04/03/2009;
c) interrompeu o fornecimento de água em virtude da inadimplência do Agravado, que data de outubro de 2008, e que este estaria subordinado ao pagamento das taxas contratuais, estando, inclusive, comprando água de terceiros para seu funcionamento;
d) "(...) além da queda de renda do Shopping devido ao não pagamento dos alugueis, condomínio e fundo de promoção, existe também um grande desembolso, levando em consideração que o agravante é quem está pagando para a agravada continuar a lucrar e usufruir de todo uma grande estrutura dentro do Via Direta Shopping"; (destaques do original)
e) a decisão deve ser reformada, uma vez que a Juíza a quo deferiu a medida liminar inaudita altera pars, sem o discernimento de saber se o Agravado estaria cumprindo com suas obrigações contratuais, bem como "(...) não se utilizou da faculdade prevista no art. 804 do Código de Ritos, que prevê a possibilidade de que o requerente preste caução real ou fidejussória em ressarcir os danos que o requerido possa vir a sofrer, medida esta que os magistrados vêm adotando (...)";
Sustentou que o dano irreparável estava demonstrado, pois o Agravante é quem iria pagar pela água fornecida ao Agravado, acarretando-lhe um grande prejuízo diário, e que teria que fechar as portas, "(...) tendo em vista que o Shopping não pode pagar para os lojistas lucrarem livremente, sem os mesmos honrarem com os seus compromissos pactuados no contrato de locação".
Ao final, postulou a concessão de efeito suspensivo ao recurso, comunicando-se ao juízo a quo a suspensão da liminar. No mérito, requereu fosse desconstituída a medida liminar agravada.
Juntou documentos (fls. 12/137).
Às fl. 140/144, o então Relator, Juiz Convocado Nilson Cavalcanti, deferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso.
Nas suas contrarrazões de fls. 147/159, a empresa Agravada alegou que estava depositando os valores referentes ao aluguel do bem na Ação de Consignação em Pagamento (processo nº. 001.09.002472-0), não havendo qualquer débito em aberto.
Argumentou que, quanto à afirmação da Agravante de "(...) não ter cuidado em entregar o imóvel, ainda que tenha sido notificado, tal afirmação não têm razão de ser, pois a própria Agravante em nenhum momento afirma que tenha sido ela que construiu o prédio onde se está encravada a Agravada, NEM MUITO MENOS IMPUGNOU OS DOCUMENTOS JUNTADOS POR ESTA, que comprovam que PAGOU pela construção e posse do prédio onde está". (destaques do original)
Disse não ser justo simplesmente desocupar o galpão por si construído sem que recebesse qualquer valor indenizatório, o que configuraria um enriquecimento sem causa do Recorrente.
Mencionou que tanto a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), como os arts. 1.219 1.122 do Código Civil, ambos lhe garantiam o direito à retenção de benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa-fé, sem contar que a jurisprudencia pátria também entendia cabível a aludida indenização.
Relatou, ainda, que o momento oportuno para se postular a indenização é o da contestação, consoante vinha entendendo o STJ, ao contrário do que entendeu o então Relator do presente recurso.
Enfatizou que "NÃO PROCEDE COM A VERDADE A AGRAVANTE, ao asseverar que há 08 (oito) meses a Agravada não paga locação, HAJA VISTA QUE CONFORME se constata na Cópia integral do processo nº 001.09.002472-0 - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, que se acosta, estão comprovados QUE TODOS OS ALUGUÉIS DEVIDOS AO AGRAVANTE, ESTÃO TEMPESTIVA E ADEQUADAMENTE DEPOSITADOS (...)". (destaques do original)
Alegou, por derradeiro, que faltava com a verdade o Agravante quanto à afirmação de que o Recorrido seria devedor do fundo de promoção e taxas contratuais, de modo que tal afirmação tinha a intenção de levar a erro este magistrado.
Ao final, requereu a reconsideração da decisão que deferiu o pedido de efeito suspensivo, para que o decisum agravado voltasse a surtir seus efeitos. No mérito, postulou o improvimento do recurso.
A 17ª Procuradoria de Justiça deixou de opinar, ante a ausência de interesse público primário (fl. 237/239).
É o relatório.
VOTO
O recurso preenche seus pressupostos de admissibilidade. Dele conheço.
Conforme relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela empresa Via Direta Shopping Ltda. em face de decisão que deferiu a medida liminar pleiteada, para determinar que a Ré, ora Agravante, restabelecesse o fornecimento de água no prédio do Autor, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), até o limite de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
In casu, analisando detidamente os autos, entendo que o pedido formulado no presente Agravo merece acolhimento.
Com efeito, após detida análise, continuo a enxergar densidade jurídica nas alegações formuladas na inicial do recurso, apta a configurar a relevância da fundamentação, mormente pelo fato de se vislumbrar uma atitude de evidente má-fé e claro enriquecimento ilícito da empresa locatária, ora Agravada, uma vez que não é admissível que possa se utilizar da água disponibilizada pelo condomínio sem a necessária contrapartida financeira, situação que causa prejuízos à Apelante, e, inclusive, aos demais condôminos do empreendimento, em face da necessidade de majoração das taxas de condomínio, por causa da inadimplência dp Agravado, já que a despesa deve ser rateada entre os demais, o que, à evidência, não é justo.
Nesse sentido, é o entendimento do E. TJDFT, verbis:
"EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. ABASTECIMENTO DE ÁGUA. INTERRUPÇÃO DO FORNECIMENTO POR INADIMPLÊNCIA. NORMA INTERNA. PREVISÃO. LICITUDE DO PROCEDIMENTO. DÍVIDA PRETÉRITA NÃO QUITADA INTEGRALMENTE. PAGAMENTOS POSTERIORES. PONTUALIDADE. ADIMPLÊNCIA. NÃO
EQUIPARAÇÃO.
1. Havendo expressa disposição em convenção condominial no sentido de que as unidades inadimplentes sofreriam corte no fornecimento de água, não há qualquer ilicitude do condomínio que, em razão de tal circunstância, procede à interrupção no fornecimento de água.
2. O fato de o condômino, depois de longa inadimplência e, ainda, não tendo quitado integralmente a sua dívida pretérita com o condomínio, voltar a cumprir, em dia, os pagamentos devidos, tal não se equipara à situação de adimplência.
3. Recurso conhecido e desprovido." (20050610069849APC, Relator MARIO-ZAM BELMIRO, 3ª Turma Cível, julgado em 06/06/2007, DJ 07/08/2007, p. 99). (grifos e destaques acrescidos)
"EMENTA: PROCESSO CIVIL. AÇÃO CAUTELAR. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. DÍVIDAS DISTINTAS. AUSÊNCIA DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRINCIPAL. EXAME DO MÉRITO. CESSAÇÃO DA EFICÁCIA DA MEDIDA LIMINAR. CONDOMÍNIO. INADIMPLÊNCIA. CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LICITUDE.
1. Inexiste afronta à coisa julgada quando as lides, na hipótese, apesar de possuírem as mesmas partes, envolvem dívidas relativas a períodos distintos.
2. A falta de ajuizamento da ação principal no prazo de 30 (dias) enseja apenas a cessação da medida liminar deferida, não eximindo o julgador de proferir julgamento de mérito, em qualquer hipótese, quanto ao pedido cautelar.
3. As normas condominiais são resultado da vontade expressa pela maioria em assembléia aberta a todos os condôminos, delas não se podendo furtar o usuário inadimplente com parcela de acordo firmado para pagamento de taxas condominiais em atraso, cuja penalidade é o corte no fornecimento de água.
4. Recurso provido." (20060610097570APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 13/05/2009, DJ 22/06/2009, p. 212) (grifos e destaques acrescidos)
No que concerne à afirmação do Recorrido no sentido de que "FALTA COM A VERDADE a Agravante, QUANDO ALEGA que a Agravada seria devedora do fundo de promoção e taxas contratuais" (contrarrazões de fls. 147/159), tal assertiva não merece prosperar, posto que não veio acompanhada de provas que lhes dessem suporte, notadamente comprovantes de pagamento dos aludidos débitos (CPC, art. 333, I).
Ademais, vislumbra-se que a Recorrente notificou o Agravado sobre a sua intenção de não renovar o contrato de locação, de modo que a sua tentativa de permanecer no imóvel locado não é razoável, nem mesmo sob a justificativa de receber indenização por melhoramentos ali realizados, o que deve ser objeto de ação própria, em que se discuta o direito ao ressarcimento de tais benfeitorias, de modo que não é óbice para a decretação do despejo pelo término da relação contratual.
Mesmo que assim não fosse, tal argumento não o exime da responsabilidade de assumir as taxas de condomínio advindas da indevida ocupação do imóvel, os quais deveriam ser adimplidos para que se evidenciasse a sua boa-fé, aspecto que deve ser sempre agasalhado pela Justiça, ao contrário do fato como até presente mostrado, em que a discussão do pretenso direito não é acompanhada de efetivo ato de boa intenção e respeito ao direito alheio, notadamente dos demais condôminos. O posicionamento da Agravada é temerário, e, portanto, não deve mais merecer oportunidades em se alongar no tempo o fato reclamado à efetivação da jurisdição.
No que pertine ao fato de o Agravado estar depositando os valores referentes ao aluguel do bem locado na Ação de Consignação em Pagamento (processo nº. 001.09.002472-0), tal fato não retira da Agravante o direito de receber os valores referentes ao fundo de promoção e taxas contratuais, sobretudo porque estes são independentes daqueles, sem embargo de que o corte da água do estabelecimento do Recorrido é um exercício regular de direito, o qual encontra amparo nas convenções condominiais e só ocorre em face da inadimplência de quem deu causa.
Quanto à alegação de não ser justo ter que desocupar o galpão por si construído sem que receba qualquer valor indenizatório, o que configuraria um enriquecimento sem causa do Recorrente, bem como as afirmações atinentes ao seu direito à retenção de benfeitorias realizadas, pelo fato de ser possuidor de boa-fé, todos esses pontos devem ser analisados pelo Juízo singular, sob pena de supressão de instância.
No que diz respeito ao periculum in mora, este é patente, na medida em que, mantida tal situação, a Agravante continuará a pagar indefinidamente as contas da água utilizada pela empresa Agravada, o que lhe causará incomensuráveis danos, em face da natural demora na tramitação do feito originário, avolumando mais ainda os débitos desta para com aquela, sem a demonstração, sequer, de sua solvabilidade, o que é suficiente para caracterizar a lesão grave e de difícil reparação.
Ante o exposto, conheço e dou provimento ao presente recurso, para revogar a liminar concedida na decisão agravada.
É como voto.
Natal/RN, 25 de agosto de 2009.
DESEMBARGADOR ADERSON SILVINO
Presidente
DESEMBARGADOR CLÁUDIO SANTOS
Relator
Dr. CARLOS AUGUSTO CAIO DOS S. FERNANDES
18º Procurador de Justiça
JURID - Agravo de instrumento. Inadimplência de taxas condominiais. [11/09/09] - Jurisprudência
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