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sexta-feira, 31 de julho de 2009

JURID - Apelação cível. Revisão de contrato. Preliminares. [31/07/09] - Jurisprudência


Apelação cível. Revisão de contrato. Preliminares de cerceamento de defesa e inépcia recursal afastadas. Restituição de valores a título de res sperata.
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Tribunal de Justiça do Mato Grosso - TJMT.

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO Nº 131096/2008 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA CAPITAL

APELANTE: VICE E VERSA MODAS LTDA.

APELADO: CONDOMÍNIO CIVIL DO PANTANAL SHOPPING

Número do Protocolo: 131096/2008

Data de Julgamento: 29-6-2009

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - REVISÃO DE CONTRATO - PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E INÉPCIA RECURSAL AFASTADAS - RESTITUIÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE RES SPERATA - IMPOSSILIBILIDADE - MATÉRIA ACORBERTADA PELA COISA JULGADA - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - NÃO CABIMENTO - PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PERDAS DAS BENFEITORIAS - VALOR DA CAUSA - CONTEÚDO ECONÔMICO PRETENDIDO - RECURSO IMPROVIDO.

Presentes os pressupostos elencados no artigo 514, do Código de Processo Civil, não há falar-se em inépcia recursal.

Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.

Impossibilidade de discussão da devolução a título de res sperata, pois tal matéria foi objeto de transação judicial em processo que se encontra com trânsito em julgado.

A cláusula em contrato de locação que prevê a renúncia expressa ao direito de indenização e retenção por benfeitorias, encontra-se prevista no artigo 35 da Lei Federal n. 8.245/91, não sendo considerada dessa forma abusiva, pois livremente pactuada.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Vice e Versa Modas Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 20ª. Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, que julgou improcedente a Ação Revisional de Contrato proposta em face de Condomínio Civil do Pantanal Shopping, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), bem como julgou procedente a impugnação ao valor da causa, fixando-lhe o montante de R$161.406,23 (cento e sessenta e um mil, quatrocentos e seis reais e vinte e três centavos) (fls. 543/562).

Preliminarmente, pede a nulidade da sentença por entender que ocorreu cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, não se permitindo a produção de prova testemunhal e pericial, o que era imprescindível para o deslinde da questão no juízo a quo.

No mérito, sustenta a ilegalidade da cobrança da res sperata, pedindo a devolução dos valores pagos, uma vez que é o lojista quem estrutura o imóvel e cria o fundo de comércio, sendo que o dono apenas loca os espaços cimentados, razão pela qual não pode fazer uma escritura tendo como objeto um "shopping," o que torna nula de pleno direito a referida cobrança de direito de uso.

Alega que o contrato de locação, em sua cláusula quarta, parágrafo quinto, é nulo, pois prevê que todas as benfeitorias realizadas no imóvel ficarão incorporadas ao imóvel sem qualquer direito a retenção ou indenização, o que é ilegal, por se tratar de contrato de adesão, que não proporcionou discussão de conteúdo das cláusulas, aplicando-se para tanto o disposto nos arts. 423 e 424, do Código Civil.

Por fim, diz que o valor da causa foi corretamente fixado tendo em vista que os valores que pretende que lhe sejam restituídos depende de apuração mediante realização de prova pericial contábil, portanto o valor atribuído obedeceu ao disposto no art. 258, do Código de Processo Civil (fls. 564/609).

Nas contra-razões o apelado preliminarmente argúi a inépcia recursal, sustentando que o Apelante não apresentou fundamentos para embasar sua pretensão de reforma da sentença, repetindo apenas a argumentação lançada na petição inicial.

No mérito aduz que não assiste razão à Apelante, devendo ser mantida a sentença recorrida em todos os seus termos, ressaltando diversas passagens do julgado que foram favoráveis a sua defesa.

É o relatório.

V O T O (PRELIMINAR - INÉPCIA RECURSAL)

EXMO. SR. DR. ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Nas contra-razões o Apelado argúi a inépcia da peça recursal, por esta não preencher os pressupostos do art. 514, do Código de Processo Civil. Tendo em vista a argüição e por corolário lógico deste acórdão passo de imediato a sua análise.

Não obstante os argumentos contidos na resposta ao recurso, o meu convencimento é de que o fato da recorrente reiterar os fundamentos anteriormente articulados na sua petição inicial não retira a falta de demonstração dos requisitos exigidos pelo mencionado art. 514, do Código de Processo Civil.

Não bastasse isso, vejo que o recurso trouxe até mesmo uma preliminar de cerceamento de defesa, onde está devidamente fundamentada a razão pela qual entende ser necessária a produção de provas no feito, sendo isso suficiente para a apreciação de sua irresignação neste colegiado de segunda instância.

Nesse passo, sem necessidade de maiores indagações, rejeito a preliminar de inépcia da peça recursal.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DR. ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Aduz a apelante que houve cerceamento de defesa, pois o julgador monocrático não lhe deu oportunidade de produzir prova testemunhal e especialmente a prova pericial que, segundo seu entendimento, comprovaria as benfeitorias realizadas no imóvel e indicadas na sua petição inicial.

Não obstante os argumentos expendidos pela apelante tenho que a preliminar não merece acolhida, pois seria a consagração de desforço inútil em desprestígio aos princípios da celeridade e economia processual.

Com efeito, no caso se discute a possibilidade de anulação de cláusulas contratuais e devolução de valores referente ao contrato de cessão de direito de uso a chamada res sperata, sendo certo que os referidos contratos se encontram juntados aos autos, o que permitiu ao julgador formar o seu convencimento sobre a lide.

De outra banda, não há qualquer questionamento se as benfeitorias haviam sido realizadas, ou não, pela apelante, sendo fato incontroverso nos autos, não sendo necessário para o deslinde da controvérsia a realização das provas indicadas nesta preliminar, pois iriam dizer apenas com eventuais valores de ressarcimento, se procedente o pedido inicial.

Por sua vez, o art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, possibilita ao juiz decidir a lide quando dispuser de provas suficientes, que possam convencê-lo quanto ao que deve julgar.

Cito o dispositivo:

"Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:

I - quando a decisão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.

Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando a produção de prova pericial é desnecessária para que o julgador forme o seu convencimento."

Assim, entendo que as provas carreadas aos autos eram mais do que suficientes para que o julgador monocrático formasse seu convencimento, motivo pelo qual não verifico o cerceamento de defesa aqui alegado.

Posto isso, rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DR. ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No mérito o apelante busca a nulidade do contrato de cessão de direito de uso, com devolução dos valores pagos, bem como a nulidade da cláusula quarta do contrato de locação, que prevê que todas as benfeitorias realizadas ficarão incorporadas ao imóvel sem direito a indenização.

Analisando os autos concluo que o juízo sentenciante decidiu a questão com muita propriedade jurídica, não merecendo qualquer censura nesta instância a aplicação do direito por ele realizada, razão porque peço vênia para incorporar a esse voto o seguinte excerto do ato decisório indicado (fls.556/557):

"(...)

Uma vez celebrada a transação judicial nos autos do Proc. 328/2004, surgiu para as partes, em substituição aos dois contratos que até então as vinculavam, novo conjunto de direitos e obrigações, mas no que diz respeito à requerida as obrigações foram praticamente todas adimplidas, já que o valor de R$ 50 mil foi integralmente quitado e espaço comercial (sala 2075) objeto do acordo foi entregue à requerente, mediante contrato de locação, conforme ajustado, para que fosse utilizado segundo as finalidades comerciais a que se destinava.

A partir dessa nova situação, que suplantou, talvez fosse melhor dizer que "sepultou" a anterior formatação contratual dos interesses das partes em relação à utilização/exploração do espaço comercial dentro do Shopping, qualquer litígio só poderia eclodir e ter como fonte de origem e alimentação o novo relacionamento que entre elas se estabeleceu, e não qualquer outra situação préexistente à transação e ao contrato de locação.

Ou seja, nunca, jamais, sob qualquer pretexto - como agora pretende a requerente -, aspectos controvertidos dos extintos contratos de fls. 46/51 e 52/57 podem ressurgir dos mortos para servir de fundamento para discussões, pretensões e litígios.

Portanto, sendo essa face do pedido juridicamente impossível, quer dizer insuscetível de ser provida, já que não se pode anular cláusula de contrato não mais existente, o processo, neste particular, deve ser extinto sem resolução do meritum causae, na forma do art. 267, VI, do CPC.

(...)."

Conforme transcrição acima se denota que o juízo a quo não acolheu a pretensão trazida pela apelante por se encontrar acobertada pelo manto da coisa julgada, fundamento este que sequer foi diretamente rechaçado em suas razões recursais, que se interessou mais em apresentar conceituações do que identificar equívocos interpretativos do julgador solitário.

Não bastasse isso, a cobrança a título res sperata para integração à estrutura de centros comerciais se justifica em razão da especialidade e especificidade do empreendimento, que exige do empreendedor um conjunto de providências antecedentes, tais como pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica, planejamento prévio e demais fatores imprescindíveis ao sucesso do empreendimento.

A res sperata se constitui em verdadeira remuneração pelo trabalho do empreendedor, visando, ainda, garantir reserva de espaço e direito ao locatário de participar de toda estrutura organizacional do referido centro comercial. Desse modo, não vingam as assertivas lançadas no recurso para a reforma do decisório.

E não se deve confundir o contrato mantido entre as partes, que em verdade é de natureza diversa do contrato de adesão, não se verificando na avença tipo situações de desequilíbrio na sua comutatividade, o que, em tese, levaria a sua adaptação ou nulificação judicial.

A aquiescência aos termos do contrato pela apelante nada mais foi do que materialização de uma das facetas da autonomia da vontade, consistente na liberdade de contratar e liberdade contratual. Realizar o contrato e anuir as cláusulas pontuadas e firmadas.

No que tange ao pedido de nulidade das cláusulas contratuais que prevêem renúncia ao ressarcimento das benfeitorias melhor sorte não assiste a apelante, pois diferentemente do exposto em suas razões recursais o contrato em comento está de acordo com o disposto na Lei Federal n. 8.245/91, que é a legislação que regulamenta os contratos de locação entre lojistas e empreendedores de shopping center, não havendo porque afastar sua incidência no caso posto em julgamento.

Assim, em seu art. 54, caput, a mencionada lei disciplina que:

"Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei."

De tal sorte, não se pode classificar como abusivo, na cláusula quarta, o parágrafo quinto, onde as partes acordaram que as benfeitorias, quaisquer que fossem a sua natureza, seriam sempre incorporadas ao imóvel, não tendo o lojista, no caso a apelante, qualquer direito a retenção, indenização ou compensação.

Trata-se de cláusula de renúncia expressa ao direito de indenização e retenção por benfeitorias, cuja validade encontra previsão no art. 35, da Lei Federal n. 8.245/91, mormente porque se cuida, em última análise, de estipulação que envolve direito disponível das partes. Assim sendo, não há que se falar em abusividade ou ilegalidade na espécie.

Por último, no que diz respeito ao valor da causa no caso em apreço vejo que a pretensão de indenização visa o ressarcimento dos valores pagos a título de res sperata, bem como os valores referentes às benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel e que não se encontram quantificadas na exordial.

Há, portanto, cumulação de pedidos, cujos montantes devem ser somados e considerados em sua totalidade para se fixar o valor da demanda, mesmo que um deles não tenha conteúdo econômico imediato.

Dessa forma, conquanto a apelante não tenha delimitado o valor das benfeitorias que pretende ser indenizada, deve, no caso, ser observado, no mínimo, o valor que objetiva restituir a título de res sperata e que se encontra devidamente fixado na sua petição inicial.

Esse valor, conforme decidido pelo magistrado sentenciante, está em conformidade com o disposto nos arts. 258 e 259, inciso II, do Código de Processo Civil.

Portanto, não há equívoco na fundamentação e no dispositivo da decisão quanto a esse ponto. E por isso também deve ser ratificada a tese nesta instância.

Posto isso, nego provimento ao recurso mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

É como voto.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. JOSÉ TADEU CURY, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DR. ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO (Relator), DES. EVANDRO STÁBILE (Revisor) e DES. JOSÉ TADEU CURY (Vogal), proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, REJEITARAM AS PRELIMINARES E, NO MÉRITO, POR IGUAL VOTAÇÃO, IMPROVERAM O RECURSO.

Cuiabá, 29 de junho de 2009.

DESEMBARGADOR JOSÉ TADEU CURY - PRESIDENTE DA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

DOUTOR ANTONIO HORÁCIO DA SILVA NETO - RELATOR

Publicado em 10/07/09




JURID - Apelação cível. Revisão de contrato. Preliminares. [31/07/09] - Jurisprudência

 



 

 

 

 

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