Recurso de Apelação Cível. Ação revisional de contrato de compra e venda de bem imóvel com pedido declaratório de quitação da avença e repetição do indébito. Inversão do ônus da prova. Matéria já preclusa.
Tribunal de Justiça do Mato Grosso - TJMT.
SEXTA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO Nº 87807/2008 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA CAPITAL
APELANTE: CONSTRUTORA DEGRAU LTDA.
APELADOS: MIRIAN MURER MACEDO PARRADO E SEU ESPOSO
Número do Protocolo: 87807/2008
Data de Julgamento: 20-5-2009
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM PEDIDO DECLARATÓRIO DE QUITAÇÃO DA AVENÇA E REPETIÇÃO DO INDÉBITO - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - MATÉRIA JÁ PRECLUSA - ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS CONSUMIDORES - INOCORRÊNCIA - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO CONTRATUAL E LEGAL DA CONSTRUTORA QUE TAMBÉM É INCORPORADORA - RECURSO CONHECIDO, PORÉM, IMPROVIDO.
1- Mantém-se a inversão do ônus probatório em favor dos consumidores litigantes, sobremodo por tratar de questão já preclusa, posto que não atacada no momento oportuno e pelo recurso apropriado.
2- Deixando a construtora de produzir a prova pericial ordenada na origem após inversão do ônus probandi, é de rigor acolher a pretensão exordial para que o consumidor não fique prejudicado pela desídia daquela empresa, afastando-se, por esse aspecto, o suposto enriquecimento ilícito dos autoresapelados com a futura execução da sentença.
3- Compete à construtora/incorporadora a outorga de escritura pública das unidades autônomas comercializadas no empreendimento por ela construído, máxime pela expressa previsão contratual e legal neste sentido.
4- Recurso conhecido, mas, improvido.
RELATÓRIO
EXMO. SR. DES. JOSÉ FERREIRA LEITE
Egrégia Câmara:
Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela ré - Construtora Degrau Ltda., dizendo-se inconformada com a sentença prolatada no Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital que, nos autos da ação revisional c/c pedido declaratório de quitação de contrato de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito proposta contra aquela recorrente por Mirian Murer Macedo Parrado e outro, julgou procedentes os pleitos exordiais, tendo assim decidido: a) fixou como valor do apartamento adquirido pelos autores, através do contrato litigioso, a importância de R$13.600,00 (treze mil e seiscentos reais); b) declarou quitada a referida avença; c) determinou a repetição do indébito devidamente atualizado, cujo quantum será apurado em liquidação; e, d) ordenou à ré-apelante que promova a escritura definitiva e respectiva regularização do registro do imóvel nos órgãos públicos competentes.
A ré-apelante foi condenada, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Em suas razões recursais, busca a ré-insurgente a reforma total do decisum hostilizado, sustentando, resumidamente, que: a) mostrava-se necessária a realização de perícia na origem, contudo, não poderia haver, como de fato houve, a inversão do ônus da prova em desfavor da ré-apelante, pois, o encargo probatório quanto ao valor de mercado do imóvel descrito e caracterizado nos autos recaía justamente contra os autores-apelados, obrigação esta da qual não se desincumbiram; b) os recorridos não provaram a desvalorização do imóvel por eles adquirido com a paralisação das obras do condomínio, de sorte que enriquecerão ilicitamente com a futura execução da sentença hostilizada; e, c) é inviável a outorga de escritura pública do bem pactuado em favor dos autores-recorridos, já que, em razão de uma série de irregularidades na construção, não haverá o alcance do habite-se do imóvel (fls. 438/441).
Os autores-recorridos ofertaram contrarrazões sustentando, preliminarmente, que o apelo combatido não merece conhecimento, porquanto impugnou decisão já preclusa, qual seja: aquela relacionada à inversão do ônus probatório em favor dos consumidores-apelados. No mérito, os demandantes pugnam, naturalmente, pelo improvimento do apelo combatido (fls. 451/458).
É o relatório.
VOTO
EXMO. SR. DES. JOSÉ FERREIRA LEITE (RELATOR)
Egrégia Câmara:
Conforme já relatado, a empresa ré - Construtora Degrau Ltda. - apelou contra todo o teor decisório prolatado pelo MM. Juízo a quo, debatendo, para tanto, a impossibilidade de inversão do ônus da prova determinada na origem; suposto enriquecimento ilícito dos consumidores com a futura execução do decisum objurgado; e, também, eventual impossibilidade de outorga da escritura definitiva do imóvel descrito e caracterizado nos autos.
Em sede de contrarrazões, sustentam os autores-recorridos - Mirian Murer Macedo Parrado e outro - preliminar de não conhecimento do apelo interposto pela empresa ré-insurgente, porquanto naquele recurso debate-se uma decisão interlocutória já preclusa, qual seja: inversão do ônus probatório em favor dos consumidores-apelados.
Acontece, porém, que o apelo deve ser conhecido, mormente por considerar que essa questão relativa à inversão do ônus da prova, além de representar apenas um dos fundamentos das razões recursais, constitui-se em premissa a ser analisada no próprio mérito do apelo, porquanto ali haverá a necessidade de enfrentamento do ônus probatório de ambos os litigantes para encerrar a litigiosidade travada no bojo processual.
Portanto, inviável a análise da questão relativa à inversão do ônus probandi como preliminar, cuja matéria será devidamente analisada no mérito da insurgência que, ademais, preenche os requisitos legais de admissibilidade (sucumbência, preparo, unicidade recursal, etc.).
Não obstante esse posicionamento, no sentido de conhecer do recurso apelatório, assevero desde logo que, no meu sentir, referida insurgência não merece acolhida, senão vejamos.
Ressai dos autos que na data de 22-02-1996 as partes litigantes firmaram contrato de compra e venda a prazo de imóvel/apartamento na planta, situado no condomínio denominado de Residencial Nova Esperança, no bairro Recanto dos Pássaros em Cuiabá/MT. Referida unidade residencial deveria possuir 03 (três) quartos, sendo um suíte, sala, cozinha, banheiro social, área de serviço, totalizando pouco mais de 66 m² (sessenta e seis metros quadrados) de área privativa. O preço do imóvel foi fixado em R$40.870,00 (quarenta mil, oitocentos e setenta reais) a ser pago por uma entrada e mais 180 (cento e oitenta) parcelas mensais.
Consta do caderno processual, também, que no referido condomínio seriam construídos 156 (cento e cinquenta e seis) blocos residenciais, totalizando 2.496 (duas mil, quatrocentos e noventa e seis) unidades habitacionais, em cuja área seriam edificadas 08 (oito) quadras poliesportivas; 02 (dois) centros comerciais para 32 (trinta e duas) lojas; amplo bosque com 30.000 m² (trinta mil metros quadrados); 07 (sete) salões de festa com churrasqueira; playground; estacionamento; guarita e área de lazer.
O prazo total para finalização do empreendimento era de 60 (sessenta) meses, contudo, estava previsto determinado fracionamento, ou seja, após decorridos 08 (oito) meses do contrato, seriam entregues 03 (três) blocos residenciais por mês.
Tendo adquirido uma unidade do referido empreendimento, os autoresapelados, em março de 1999, protocolizaram reclamação junto ao PROCON para obter a rescisão do contrato firmado entre as partes, eis que, pelo que alegaram, a edificação dos prédios estava atrasada, contudo, por não vislumbrarem muitas perspectivas de recebimento dos valores até então investidos, resolveram esperar por mais algum tempo. Porém, consoante afirmam nos presentes autos, em meados de julho do ano de 2000, portanto, decorridos 04 (quatro) anos da avença, teria a construtora-apelante construído tão-somente 04 (quatro) blocos de apartamentos, dentre os 156 (cento e cinquenta e seis) prometidos, e um quiosque com duas churrasqueiras, não sendo edificados os demais atrativos do empreendimento (quadras, bosque, etc.) que acabou por ser abandonado pela ora recorrente.
Visualizada toda a situação, os autores-apelados, para não sofrerem maiores prejuízos, firmaram composição amigável com a ré, tendo dela recebido um outro apartamento naquele último bloco construído, o qual, porém, possuía apenas 02 (dois) quartos, com metragem bem menor que aquele por eles inicialmente adquirido e, também, tratava-se de imóvel guarnecido com materiais de acabamento de péssima qualidade. Não obstante toda essa situação, aduzem que foi imposto pela ré-apelante a fixação de valor abusivo para o referido imóvel, valendo esse de 02 (dois) quartos R$41.115,60 (quarenta e um mil, cento e quinze reais e sessenta centavos), importância mais elevada do que aquele de 03 (três) quartos (R$40.870,00).
Asseveram os autores-apelados, portanto, que somente aceitaram o referido imóvel, com todas as imposições abusivas feitas, para não amargarem maiores prejuízos pela inadimplência da ré-apelante que já se prolongava e perpetuava no tempo.
Desta feita, ingressaram eles com a presente lide para ver revisado aquele contrato firmado com a ré-apelante, justamente no que pertine ao exato valor do imóvel recebido da construtora insurgente, para que, daí em diante, fosse averiguada a ocorrência de quitação do preço frente ao montante já pago pelos ora apelados.
Com efeito, na origem foi ordenada a feitura de prova pericial, sobremodo para avaliar o imóvel recebido pelos autores-recorridos e, consequentemente, subsidiar o julgamento da presente demanda no momento oportuno.
Ocorre, contudo, que a ré-apelada, que era responsável pela prova face à inversão do ônus probandi, deixou de atender aos diversos chamados judiciais para manifestar nos autos, ou seja, nada manifestou quanto ao valor dos honorários pedidos pelo expert (fls. 364), da mesma forma que deixou, também, de efetuar o depósito de tais valores, não obstante lhe tenham sido dadas 04 (quatro) oportunidades pelo douto Juízo de piso (fls. 366vº, 367vº, 369 e 409).
Cumpre asseverar, por oportuno, que a inversão do ônus da prova foi ordenada em decisão interlocutória no início da instrução processual, mais precisamente em audiência cuja ata se vê às fls. 278/280, sendo que, contra ela, a ré-apelante não interpôs recurso apropriado e no momento oportuno. Portanto, desmerece acolhida o primeiro argumento recursal da insurgente - Construtora Degrau Ltda, ligado à inversão do ônus probandi em favor dos consumidores, sobremodo por impugnar matéria já preclusa no bojo processual.
Diante dessa inércia da recorrente em produzir a prova que estava ao seu encargo, o MM. Juízo a quo, expirado o período de espera, declarou preclusa a prova pericial (fls. 415), promoveu o julgamento antecipado da lide e acolheu na íntegra os pleitos exordiais, fixando, consequentemente, o valor do imóvel de acordo com avaliação particular produzida pelos autores-recorridos quando do ingresso da ação, qual seja: R$13.600,00 (treze mil e seiscentos reais), tendo, também, ordenado a repetição do indébito a ser apurado em liquidação.
Portanto, nobres Pares, de fato era imprescindível a produção de prova pericial na origem para averiguar o real valor do bem entregue aos autores-apelados face à inconteste inadimplência da construtora-recorrente em relação ao empreendimento que se comprometeu e que com aqueles consumidores contratou. Contudo, não poderia o Juízo de piso ficar à mercê da boa vontade da ora recorrente para que, quando quisesse ela, fosse produzida a prova pericial outrora determinada.
Ora, quem deu causa à preclusão da prova pericial foi a própria recorrente, de sorte que não pode ser, agora, beneficiada pela própria desídia e torpeza. Aliás, garantida a ampla defesa e contraditório, deixou referida empresa de produzir a prova que estava ao seu encargo, de sorte que, por isso, havendo avaliação prévia produzida pelos autores, foi este laudo acolhido pelo MM. Juízo a quo, fato que reputo regular frente à inércia injustificada da recorrente quanto ao dever processual de produzir a perícia ordenada e deferida na origem.
Em sendo assim, não há falar-se que cabia aos autores-apelados o ônus probatório da presente demanda e que, também, estariam eles enriquecendo às custas da ré-apelante com a futura execução da sentença exarada nos presentes autos, pois, todo o resultado aqui visualizado foi amoldado de acordo com as provas coligidas aos autos e conforme as regras do artigo 333, II, do CPC c/c artigo 6º, VIII, do CDC.
Desta feita, improcedem os dois primeiros argumentos recursais arguidos pela ré-apelante, ligados à inversão do ônus da prova determinada na origem e, também, suposto enriquecimento ilícito dos consumidores com a futura execução do decisum objurgado.
Por fim, afirma a ré-apelante que é inviável cumprir a sentença hostilizada no que pertine à ordem de outorga de escritura pública do bem pactuado em favor dos autores-recorridos, já que, segundo alega a insurgente, em razão de "uma série de irregularidades na construção" não haverá o alcance do habite-se do imóvel.
Ocorre, contudo, que esse pedido não merece acolhida nesta sede recursal, máxime porque, no meu sentir, a entrega de escritura pública do bem imóvel, além de constituir obrigação moral da construtora (que aqui também é incorporadora), advém de cláusula contratual expressa aposta no pacto litigioso (cláusulas 12.1 e 14.1 - fls. 472/473) e, também, no artigo 44 da Lei nº 4591/64.
A propósito, trago a baila manifesto jurisprudencial que, mutatis mutandis, trata da matéria - verbis:
"Direito Civil. Incorporação imobiliária. Responsabilidade solidária do construtor prevista no § 1º do art. 44 da Lei n. 4.591/64. Obtenção do 'habitese'. Obrigação do incorporador.
- Em princípio, é do incorporador a obrigação de obtenção do 'habite-se' junto à autoridade competente.
- A responsabilidade solidária do construtor, prevista no § 1º do art. 44 da Lei n. 4.591/64, ocorre apenas se o mesmo não requerer a averbação das edificações no Registro de Imóveis, após a obtenção do 'habite-se' pelo incorporador e a omissão deste em requerer a mencionada averbação." (STJ. REsp 441.236/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10-6-2003, DJ 30-6-2003 p. 240).
Improcede o apelo, também, por este último argumento recursal. Ante ao exposto, conheço do recurso apelatório, mas, no mérito, nego-lhe provimento, mantendo a decisão recorrida tal como lançada.
É como voto.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEXTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. JOSÉ FERREIRA LEITE, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. JOSÉ FERREIRA LEITE (Relator), DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (Revisora) e DES. JURACY PERSIANI (Vogal), proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.
Cuiabá, 20 de maio de 2009.
DESEMBARGADOR JOSÉ FERREIRA LEITE - PRESIDENTE DA SEXTA CÂMARA CÍVEL E RELATOR
Publicado em 26/05/2009
JURID - Inversão do ônus da prova. Matéria já preclusa. [08/06/09] - Jurisprudência
Nenhum comentário:
Postar um comentário