Rescisão de contrato c/c reintegração de posse c/c perdas e danos. Inadimplência do comprador.
Tribunal de Justiça de Mato Grosso - TJMT.
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO Nº 11279/2009 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA DE CLÁUDIA
APELANTE: MARINALVA DA SILVA MONTEIRO
APELADO: JOÃO BATISTA DA SILVA BREMM
Número do Protocolo: 11279/2009
Data de Julgamento: 27-04-2008
EMENTA
RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - PREVISÃO CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DO BEM E RETENÇÃO TOTAL DO VALOR PAGO - FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - REINTEGRAÇÃO DETERMINADA - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A cláusula que determina a reintegração da vendedora na posse do imóvel, bem como a retenção do valor total pago pelo bem, caso verificada a inadimplência de quatro parcelas consecutivas, contraria a função social do contrato e a boa-fé objetiva, impõe ao comprador penalidade manifestamente excessiva e permite o enriquecimento sem causa da outra parte, razão por que deve ser executada somente naquilo que não for abusiva.
A vendedora tem direito à retenção de parte do valor pago pelo bem, a título de indenização pelo que poderia auferir com a locação do imóvel no período em que este fora ocupado pelo comprador.
R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Egrégia Câmara:
Apelação Cível de sentença proferida pelo Juízo da Comarca de Cláudia que nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos n. 9/2005 julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar o comprador/réu/apelado a pagar indenização no valor de R$766,33, por ter descumprido a cláusula quarta do contrato, na qual ficou definido que o veículo entregue como parte do pagamento do imóvel deveria estar livre de multas e taxas.
Sustenta que o Juízo se equivocou ao afastar a incidência da cláusula sétima do ajuste sob o argumento de que "não tendo a requerente provado que se encontra na posse dos originais das notas promissórias, a mesma não tem como exercer o direito mencionado, qual seja, a execução da cláusula 7ª do Contrato" (sic fls. 77), por meio da qual se estabeleceu que, caso o comprador/réu/apelado atrasasse quatro parcelas consecutivas, deveria devolver o imóvel à vendedora/autora/apelante, com as benfeitorias, bem como perderia o valor total pago.
Aduz que a exigência de que as Notas Promissórias sejam apresentadas na via original só é aplicável ao processo de execução e que, no caso, por se tratar de ação de conhecimento, devem ser admitidos todos os meios de prova a fim de se demonstrar a inadimplência do comprador/réu/apelado, até porque ele teria confessado que não pagou as quatro prestações sequenciais.
Alega que não há provas de que tenha se recusado a receber do comprador/réu/apelado as últimas quatro prestações do pacto. Acrescenta que ele não impugnou a autenticidade do contrato, razão por que, ante o não-pagamento das referidas parcelas, a cláusula sétima tem de ser executada para considerar rescindido o ajuste, reintegrando-se a vendedora/autora/recorrente na posse do imóvel com as benfeitorias nele realizadas.
No final, postula a majoração do valor das perdas e danos para R$1.182,33, que corresponderiam ao débito do veículo ofertado como parte do preço do bem.
Contrarrazões não oferecidas (fls. 75/79).
É o relatório.
V O T O
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)
Egrégia Câmara:
A vendedora/autora/apelante pretende que seja aplicada a cláusula sétima do contrato, que prevê a devolução de todo o valor pago pelo imóvel e sua reintegração na posse do bem, para o caso de o comprador/réu/apelado atrasar o pagamento de quatro prestações seguidas.
No Contrato ajustou-se o preço do imóvel em R$22.300,00. Parte desse valor deveria ser paga à vista (R$1.300,00 em dinheiro mais um veículo avaliado em R$9.000,00) e parte (R$1.000,00) em cheque pré-datado para 10.12.2003, mais R$251,70 a título de compensação por dívida de IPTU. Para o pagamento do restante (R$10.748,30), foram emitidas onze Notas Promissórias, uma no valor de R$748,30 e as demais no montante de R$1.000,00 cada uma.
Com o intuito de comprovar a ausência de pagamento das quatro últimas parcelas, a vendedora/autora/recorrente trouxe aos autos cópias das Notas Promissórias (fls. 13/14), que foram desconsideradas pelo Juízo a quo por não serem documentos originais.
No entanto, o comprador/réu/apelado reconheceu o não-pagamento de tais valores, aduzindo, porém, que houve recusa da vendedora/autora/apelante em recebê-los, uma vez que a teria notificado, via AR, para informar que o montante estava à sua disposição.
Apesar de o AR de fls. 34 não comprovar a mora accipiendi da vendedora/autora/recorrente, pois não há menção ao conteúdo da correspondência, ao impugnar a contestação ela mesma admitiu que se negasse a receber o valor descrito a fls. 30 (R$1.000,00), pois seria relativo a apenas metade do montante devido, já que equivaleria aos meses de agosto e setembro, que somariam a quantia de R$2.000,00. Diante da insuficiência da quantia ofertada, revela-se justa a recusa do credor em recebê-la.
Por conseguinte, como o comprador/réu/apelado não comprovou o pagamento das últimas parcelas (ele mesmo reconheceu que não quitou referidas prestações) nem demonstrou a injusta negativa de recebimento pela vendedora/autora/apelante (até porque poderia ter consignado judicialmente tais valores e assim não o fez), não se eximiu do seu ônus probatório (art. 333 do CPC), restando, por conseguinte, caracterizada a sua inadimplência.
Resta averiguar a incidência da cláusula sétima, que prevê:
"O comprador está ciente, em caso de atraso de 04(quatro) parcelas consecutivas, perderá todos os valores já pagos e dados como pagamentos e ainda, deverá devolver o imóvel e benfeitorias de imediato para a vendedora." (sic fls. 11).
A consequência da resolução do Contrato de Compra e Venda é a restituição da situação jurídica ao statu quo ante, na medida do possível. De um lado têm-se a devolução do bem ao vendedor e o seu direito de dispor dele; de outro, cabe ao comprador o reembolso das parcelas já pagas (salvo aquelas consideradas indenizatórias).
Nesse sentido:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DESCONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DA POSSE. (...) 2. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR AFASTADOS. PAGAMENTO DO VALOR ACORDADO NÃO VINCULADO À LIBERAÇÃO DO FGTS DO COMPRADOR. INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DO BEM. 3. POSSE DO BEM DESDE A LAVRATURA DO CONTRATO. ALUGUEL PELO PERÍODO DE UTILIZAÇÃO. (...) 3. Como decorrência lógica da rescisão do contrato, com o retorno das partes ao statu QUO ante, é devido o pagamento de um aluguel pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. (...)." (TJSC, RAC n. 2008.039000-6, Rel. Des. Henry Petry Junior, DJ 27.2.2009). (Grifei).
A cláusula que estipula a perda total do montante pago pelo devedor inadimplente contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato e sua aplicação causaria o enriquecimento sem causa da vendedora/autora/apelante, consoante disposição dos artigos 422 e 884, do Código Civil, respectivamente.
Ademais, o artigo 413 do Código Civil (correspondente ao art. 924 do CC/1916) também prevê que "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
Para ilustrar:
"RESCISÃO CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA FÉ-OBJETIVA - ADEQUAÇÃO DA AVENÇA - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR - DECOTE - CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO - CONDENAÇÃO - ACESSÃO - RESSARCIMENTO. (...) - Pauta-se a função social do contrato nas determinações constitucionais referentes à dignidade da pessoa humana no contexto social, incluída a solidariedade, a justiça social e também a livre iniciativa, características que deverão ser consideradas rompidas, impondo-se a revisão e/ou rescisão judicial do contrato, quando se constatar que a pactuação preveja a possibilidade de auferimento de vantagem excessiva para qualquer das partes contratantes e a boa-fé objetiva na retidão de postura que devam manter as partes tanto na tratativa, quanto após a efetivação do pacto, impondo-se às mesmas agirem em conformidade com as regras de conduta usualmente consideradas, entendida como a exigência do comportamento legal dos contratantes. - No caso específico de descumprimento parcial das obrigações, subsiste permissivo legal no sentido da revisão da pena estipulada para o caso de mora ou inadimplemento, inteligência do artigo 924 do Código Civil. - O promitente vendedor tem direito à indenização do que poderia auferir a título de locação, no período em que o imóvel esteve ocupado pelo comprador." (TJMG, Des. Rel. Sebastião Pereira de Souza, DJ 31.7.2004). (Destaquei).
"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - SENTENÇA ULTRA PETITA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - INOCORRÊNCIA - APLICABILIDADE DO ARTIGO 924 DO CÓDIGO CIVIL DE 1.916 - VEDAÇÃO AO PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO Nº 11279/2009 - CLASSE CNJ - 198 - COMARCA DE CLÁUDIA ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DE UMA DAS PARTES - INDENIZAÇÃO - BENFEITORIAS. - As matérias de ordem pública, que devem ser levantadas de ofício, pelo juiz ou Tribunal, não se encontram adstritas às limitações estabelecidas nos artigos 128 e 460 do Código de Processo Civil. - Ocorrendo o cumprimento parcial do contrato, deve ser aplicado o artigo 924 do Código Civil de 1.916, que determina que ""quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento"", em que pese a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor tratando-se de relação jurídica constituída antes de seu advento, evitando-se o enriquecimento sem causa de uma das partes. - Inexistindo pedido expresso quanto ao pagamento de indenização por benfeitorias necessárias deve ser decotado da condenação." (TJMG, RAC n. 1024505063745-4/001, Desa. Rela. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, DJ 6.5.2008). (Sublinhei).
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POSTULADA PELA PROMITENTE VENDEDORA - CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 8.078/90 - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ART. 924 DO CC/1916 - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. - O fato de o contrato de promessa de compra e venda ter sido celebrado antes do advento do CODECON, por si só, não impede a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador inadimplente, ante a possibilidade de se aplicar o art. 924 do CC/1916, em vigor à época da celebração do compromisso de compra e venda. - A ausência do pedido de restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador não impede ao Juiz que, após decretar a rescisão do contrato, determine a devolução de parte do valor quitado pelo citado compromissário adquirente, já que tal particularidade é inerente à natureza da lide." (TJMG, RAC n. 1024502006027-4/001, Des. Rel. Fernando Bráulio, DJ 3.2.2006). (Sublinhei).
Assim, como resultado da inadimplência do comprador/réu/apelado, incide a cláusula sétima do contrato naquilo que não for abusivo, ou seja, a vendedora/autora/apelante deve ser reintegrada na posse do imóvel, mas não pode reter a totalidade do montante recebido, sob pena de locupletamento ilícito. Merece relevância também o fato de o comprador/réu/recorrido já ter quitado aproximadamente 70% do preço combinado, demonstrando-se manifestamente excessiva a cláusula que estabelece a retenção integral desse valor.
Por tais razões, e considerando ainda o longo tempo que o comprador/réu/apelado permaneceu no imóvel (mais de cinco anos), a retenção de 50% do valor total já pago por ele atinge a finalidade de indenizar a vendedora/autora/apelante pelo que poderia ter auferido com a locação do bem, sem, no entanto, representar-se manifestamente excessiva ao comprador/réu/recorrido.
A propósito:
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Resolução. Restituição. Ocupação do imóvel. A ocupação do imóvel pelo promissário comprador pode ser levada em conta pelo juiz quando trata de definir a quantia a ser restituída pela construtora. Para decidir sobre a restituição, o julgador não depende de pedido expresso das partes. Recurso não conhecido." (STJ, REsp n. 471358/DF, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 30.6.2003). (Destaquei).
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERBAL. RESCISÃO. NÃO PAGAMENTO DA TOTALIDADE DO VALOR DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE. CONDENAÇÃO DO COMPRADOR AO PAGAMENTO DO ALUGUEL CORRESPONDENTE À ÉPOCA EM QUE OCUPARA O BEM SEM PAGAR O CORRELATO PREÇO. IMPERIOSIDADE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Advém da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre os litigantes a clarificação da necessidade de que seja restituído ao comprador o valor efetivamente pago e de que seja entregue ao vendedor a quantia equivalente ao aluguel do bem referente aos meses em que fora este ocupado pela parte adversária. (TJMS, RAC n. 2006.000930-5, Rel. Des. Rêmolo Letteriello. DJ 28.3.2006). (Sublinhei).
Em contestação, o comprador/réu/recorrido menciona a existência de benfeitorias realizadas no imóvel, requerendo, por isso, a indenização correspondente.
Contudo, não foram exibidas provas de tais benfeitorias, o que conduz à rejeição de seu pleito.
Nestes termos:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - CLÁUSULAS ABUSIVAS - NÃO DEMONSTRAÇÃO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - MATÉRIA NÃO CONHECIDA - BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - INDENIZAÇÃO INDEVIDA - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO." (TJMS, RAC n. 2004.002192-5, Rel. Des. João Maria Lós, DJ 26.2.2009).
A respeito do pedido de aumento do valor da condenação por perdas e danos de R$766,33 para R$1.182,33, a vendedora/autora/apelante não fundamentou sua pretensão, descumprindo, portanto, a previsão do artigo 514, inciso II, do CPC, o que leva ao não-conhecimento desse pedido.
Sobre o tema, confira-se:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. REQUISITOS DO RECURSO. FUNDAMENTAÇÃO. No recurso de apelação, deve a parte recorrente fundamentar suas razões, indicando os pontos da sentença que necessitem reforma. Não basta a mera reprodução das razões que embasaram o pedido, se a parte não ataca os fundamentos da sentença e apresenta os seus para possibilitar ao 2º grau conhecê-los e decidir sobre o recurso interposto. Ausente o requisito imposto no inciso II do art. 514 do CPC, não se conhece do recurso. Precedentes deste Tribunal. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA." (TJRS, RAC n. 70017742644, Des. Rel. André Luiz Planella Villarinho, DJ 6/3/2008). (Grifei).
Ante a alteração substancial do decisum, fixo a verba honorária em R$2.000,00 e, em observância à sucumbência recíproca configurada na espécie, determino o rateio dos ônus sucumbenciais na proporção de 80% para o recorrido e 20% para a apelante.
Como a recorrente é beneficiária da Justiça Gratuita, o artigo 12 da Lei n. 1.060/50, embora não a isente do pagamento das verbas de sucumbência, prevê a sua inexigibilidade por um período de cinco anos, a não ser que haja mudança na condição econômica da parte, in verbis:
"Bancário e processo civil. Recurso especial. Revisional de contrato. Empréstimo com desconto em folha de pagamento. Justiça gratuita. Ônus sucumbenciais. (...) - A concessão do benefício da justiça gratuita não isenta da condenação nos ônus sucumbenciais, apenas suspende a exigibilidade do pagamento pelo prazo máximo de cinco anos (art. 12 da Lei n.º 1.060/50). Precedentes. Agravo no recurso especial não provido." (STJ, AgRg nos EDcl no REsp n. 1031949/RS, Rela. Mina. Nancy Andrighi, DJe 5.8.2008).
Com essas considerações, provejo em parte o Recurso a fim de autorizar a execução parcial da cláusula sétima do contrato para determinar a reintegração da recorrente na posse do bem, podendo reter 50% do que lhe foi pago, restituindo-se o remanescente ao recorrido.
É como voto.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. JURANDIR FLORÊNCIO DE CASTILHO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (Relator), DR. PAULO S. CARREIRA DE SOUZA (1º Vogal convocado) e DES. JURANDIR FLORÊNCIO DE CASTILHO (2º Vogal) proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.
Cuiabá, 27 de abril de 2009.
DESEMBARGADOR JURANDIR FLORÊNCIO DE CASTILHO - PRESIDENTE DA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL EM SUBSTITUIÇÃO LEGAL
DESEMBARGADOR RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO - RELATOR
Publicado 30/04/09
JURID - Rescisão de contrato c/c reintegração de posse. [26/05/09] - Jurisprudência
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